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土地使用权的评估 第一节土地使用权及其评估特点  一、土地使用权及其实质  土地使用权是土地使用者依法对土地进行 使用或依法对其使用权进行出让、出租、转 让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属 于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物 产权。土地资产可以作为单独的对象进行评 估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进 行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素 随整体企业一并进入评估。 二、土地的分类及其特性  1．按社会经济用途，土地可分为工业用地、 商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文 教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生 活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用 地、特殊用地。  2 ．按经济地理位置，土地可分为市中心区、 一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边 远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工 区、保税区等。  3 ．权归属，土地可分为国家所有土地和集 体所有土地。我国声调的土地属于国家所 有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定 属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地 和自留地、自留山也属于集体所有。  4 ．按利用程度，土地可分为高度集约使用 的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空 地和使用不当土地。  5 ．按开发程度与开发趋势，土地可分为已 开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发 规划的土地。 1.土地特性及分类  （1）土地资产的特性，包括自然特性和经济 特性两个方面。  （2 ）土地的自然特性是指土地本身所具有的 不以人的意志为转移的自然属性；  （3 ）土地的经济特性是指人们在利用土地的 过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的 特性。  2.土地的自然特性表现在以下方面：  （1）土地面积的有限性。  （2 ）土地空间位置的固定性。  （3 ）土地使用价值的永续性和增值性。  （4 ）土地的不可替代性。  土地的经济特性主要表现在以下几方面：  1．用途多样性。  2 ．经济地理位置的可变性。  3 ．可垄断性。 三、土地资产价格体系  （一）基准地价  ①基准地价是一个区域性的平均地价  ②基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相 近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均 地价；  ③基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市 （县）的土地使用权价格；  ④基准地价是单位土地面积的地价。 （二）标定地价  （1）标定地价的确定： 标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年 限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修 正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的 宗地地价。 （2 ）特点：  ①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；  ②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据 土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行 股份制企业改制时才进行评估；  ③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 （三）土地使用权出让底价  （1）土地使用权出让底价，是政府根据正常 市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定 的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标 准。  （2）它也是土地使用权出让时政府首先出示 的待出让土地或地块的最低地价（标价）的 依据和确认成交地价（或出让金）的基础。  （四）转让价格 地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权 转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一 种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的 交易，其价格形成也是由交易双方来决定。  （五）出租价格  地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格 表现有两种形态。  1）土地使用者之间所形成的租金价格 （二级市场价 格）。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租 人，由承租人向出租人支付的租金价格。此种价格一 般以年、月租金为单位。  2）国家与土地使用者之间形成的租金价格 （一级市 场价格）。这种价格在我国土地使用中最