房地产法教程 符启林主编.pdfVIP

第 1 页 第　一 章 房地产法概述 本 章 要 点 及 学 习 要 求 本章主要对房地产法进行法理学研究 ，以达到对房地产法 整体上 的认识 。重点将房地产法作为一个新型 的相对独立 的法 律分支学科和体系进行原理分析 ，以明确房地产法的概念、调整 对象、原则及房地产法律关系的构成要素等基本理论 问题 。 第一节　　房地产法 的概念及其调整对象 一 、房地产及房地产业 的概念 房地产是房产和地产 的总称 ，是房产和地产的结合体 。用法律术语来说 ，房地产一 般又称不动产 ，因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就有极大价值损失 的物体 。 不动产有狭义和广义之分 。狭义 的不动产系指土地和土地上永久性建筑物及其衍生 的 权利；广义 的不动产 除上述 内容外 ，还包括诸 如水坝、港 口、码 头、地 下工程、矿藏和森林 等 自然资源 。我们所要研 究的房地产是指狭义上 的不动产 ，即土地和土地上永久性建 筑物及其衍生 的权利 ，而且主要研究的是城市的房地产 。因为依据现行法律规定，农村 的房地产 尚不列入 《中华人 民共和 国城市房地产管理法 以下简称 《城市房地产管理 法》）的调整范围。我们所指 的地产主要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各 种基础 设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上 的各种房屋 ，包括住宅 ，厂房 ，仓库 ，以 及 商业、服 务、文 化、教 育、卫 生、体 育 以及 办 公用 房 等 。 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务 的行业 ，属于第三产业 。随着社会 的发展 ，房地产业 已经成为 国民经济 的一个重要部 门。联合 国在 年修订的 《全部 第 2 页 经济活动产业分类》中，把经济活动分为十大类，房地产业属于第八类；我国现行的行业 分类 中，将房地产业列为第七类 。这说明，无论在 国际还是在 国内，房地产业都作为一 个重要 的独立 的产业部 门而存在 。房地产业虽然与建筑业有着千丝万缕 的联系 ，但房 地产业绝不等同于建筑业 。建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造 、改造 、装 修 、安装等活动 的一个物质生产部 门，属于第二产业 ；而房地产业则是从事房地产的投 资开发、经营、管理和服务 ，主要在流通领域活动的产业部门，属于第三产业 。在现代社 会 ，房地产业和建筑业具有兼容性 ，即不排除许多建筑商兼营房地产业 ，而房地产商又 兼营建筑业 ，但两者还是有本质上的区别。 二、房地产法的概念 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范 的总称 。经济关系包括经济管理关系 和经济协作关系 ，并且这两者是互相连结为一体的。在这个关系里面 ，既有财产关系， 也有非财产关系 。具体而言，房地产法是调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产 经营交易、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利与义务关系 的法律规范的总称 。在这些法律关系里面 ，包括众多的法律主体 ，既包括 国家管理机 关，也包括企事业单位 、公民个人、外国房地产所有者或外商投资企业等。 房地产法有广义与狭义之分 。广义 的房地产法 ，包括 了对房地产经济关系进行调 整的所有法律规范，比如包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范 等等 ，甚至还包括 国务院以及 中央各部委所颁发的条例 、规章、规定等 。狭义的房地产 法，人们一般理解为房地产法典，在我国，一般均指 《城市房地产管理法》。 三 、房地产法 的调整对象 房地产法 的调整对象包括房地产经济管理关系和经济协作关系 ，这其 中既包括当 事人之 间的平等协作关系 ，也包括当事人之 间的管理与被管理 的不平等关系；既包括财 产关系 ，也包括非财产关系 。房地产法所调整 的应是房地产运行 的全过程 ，即包括开 发、交易、消费、管理、服务的全过程 。具体而言，房地产法调整以