住宅定价方案 .pptVIP

首先从高淳近期新推楼盘来看，目前高淳的新楼盘都集中在高淳东边的新城区，因为政府的支持和打造，新区的发展前景较老城区空间更大，最主要新区的环境以及人为素质平均较高，故客户购房意愿偏向于新区较多； 从新推楼盘的去化量上看，首先去化的还是以88㎡实用性的二房，其主要购房主流还是以刚性需求的客户为主； 受银行新政影响，目前改善型居住及投资的客户比例大幅度较少，大户型的销售成为所有楼盘的销售难点； 从新推楼盘价格上看，新区楼盘的价格涨幅较大，御沁园09年10月份销售价格仅为3600元/㎡，今年9月5日新推楼盘价格已经达到5600元/ ㎡，涨幅达到2000元/ ㎡，其次明丰文化苑今年6月份开盘，销售均价5300元/ ㎡，9月中旬针对部分剩余房源上调400元/ ㎡；而双湖明珠相对新区偏一些，该楼盘的涨幅就较为平稳，去年12月份开盘销售均价3700元/ ㎡，而今年8月底推出的二期均价仅4500元/ ㎡。由此可见区域性的差别是影响房价的主要因素之一。 2010年12月30日前完成170套房源的销售，销售率达70％，销售额约8500万元，实现回款约5900万元。 所谓的“金九银十”的房产热销期，9月份高淳的认购量仅为139的认购，高淳整体的供应量和需求量较其他区域都比较低迷。 如何达到预定低价？ “略低于市场，抢占市场，形成竞争优势，逐步拉升最终达到预定价格” 第四部分 首批房源定价策略总体思路 从总体市场来看，由于银达·新天地的地理位置并不受当地购房者的追捧，故一期房源一定要抢占市场，形成竞争优势，树立项目形象，得到市民的口碑宣传，确保后续推出的房源较好的去化并保证一定的利润；那么首先可有效地避免一定的市场风险，同时前期的价格定位必须创高性价比，具有相当的市场接受力；在首批房源成功销售的基础上，迅速树立项目品牌，并在后续房源中不断进行价格拉升保证开发商的收益。在增强已购客户对本案信心的同时，亦可迅速建立人脉销售，利用客户“买涨不买跌”的心理达到“羊群效应”。 上述分析，建议一期首批房源02、03、05、06幢房源的销售均价（销售底价）为4800元/㎡。 第四部分 首批房源定价策略首批房源价格定位策略 第四部分 首批房源定价策略首批房源定价说明 定价参考依据 现阶段市场参考成交价： 根据目前市场热销个案进行的成交价格统计，得出我案一期住宅市场成交价应控制在4900元/㎡以内（上述市场比较法）； 竞争楼盘去化分析： 从竞争项目房源的去化上看，高淳市场多层的销售占到主导，小高层的楼盘目前较少，而且认可度较低，销售率明显低于多层。高淳客户大多觉得电梯房的物业费较高、得房率较低，故在选择上较为谨慎。 来访客户认可度： 本项目目前虽登记客户总数达到了256组，但A、B类客户合计数量也仅为103组。而且上述客户在等待的过程中、购房过程中（如未买到合适房源、价格等）仍会有一定数量的流失。因此，在一期销售中，我司建议采取略低于客户心理价位的方式，引发客户的购买冲动，以确保一期70%的销售率。 ＋2％ 5000-5100元/㎡ 01、04、07幢，共113套 11月20日 第二批房源 ＋3％ 5000元/㎡调整 11月1日 所有已推出未售房源销售均价按5200元/㎡调整 02、05、06幢，共96套 03幢，共36套 房源推出数量 ＋2％ 4850元/㎡ 10月23日 约4950-5000元/㎡ 总体销售目标（保守预判销售均价） ＋2％ 12月1日 首批房源 4750元/㎡ 10月20日 内部认购 价格提升幅度 销售均价（底价） 推出时间 第四部分 一期定价策略一期房源价格提升部署 分栋价差定价原则 房源自身考虑因素 02、03、05、06幢房源所处小区的具体位置； 02、03、05、06幢房源的户型、面积配比； 02、03、05、06幢房源的采光、通风等因素。 02、03、05、06幢各幢均价由高至低排列为各幢房源价格系数如下： +0% +2% -3% -2% 价格系数 06幢 05幢 03幢 02幢 第四部分 首批房源定价策略首批房源定价说明 客户需求面积考虑因素 截止9月底，销售中心共蓄水114组意向客户，房源需求主要以经济实用的82㎡房源为主，共70组客户，比例达62%； 103㎡房源因为三房设计，满足了经济实力一般的改善型客户，比例达到了23%。 129㎡舒适型三房，在销售现场的大力引导下，需求125㎡房源客户上升至19组，但比例仍然极低。 目前针对本项目蓄水114组客户需求面积得出以下数据： 第四部分 首批房源定价策略首批房源定价说明 从上述蓄水客户需求面积的数据中可以看出目前购房客户房源需求主要集中