拿地能力及优质低价地的取得.pptx

拿地能力的提升与优质低价土地的取得旭辉集团拓展部一、拿地的基本理念1. 为什么拿地？本文观点我们开展的一切投资业务 ——都必须紧紧围绕着集团战略要求而展开土地储备结构“金字塔土地储备结构”——供快速开发的核心储备、利于资金周转的重要储备、以实现高溢价与品牌的战略储备战略性储备：精细化运作实现品牌溢价所占比例较小一级运营类标志性项目超高层大型商业综合体等重要储备：低成本取地的重要途径，可获取巨大的土地增值收益；减轻资金积压的有效方式；可有节奏转化为开发用地控制一定的储备比例土地资产类收购的旧资产旗下的商业土地资产收购的土地资产工业园旧写字楼等配建商业 其他持有项目等旧商场、写字楼等通过招拍挂等途径取得的规划建设用地可开发建设类通过二手获得的可开发建设用地所收购企业的大量可开发建设用地核心储备：可供快速开发所占储备比例最高旭辉战略和发展的需要 2014年，销售金额500亿——复合增长率目标：110%CAGR=110%产品结构缺口2012-2015年集团各产品可售货值结构年份合计刚需占比改善占比商办占比2012321.1125.739%123.138%72.323%2013374.1240.764%79.121%54.315%2014619.4427.569%92.115%99.8166977.771%114.88%283.121%单位：亿元 备注：此处可售货值包含所有已取得土地在未来所能提供的货值 要实现2013-2015年销售目标，则2013-2015年需具备以上可售货值，且保持结构合理 2013年货值缺口168亿，全部为刚需货值缺口，主要以增加刚需产品货值来稀释改善产品占比 2014年货值缺口461亿，仍以增加刚需货值、控制改善货值为主；其中增加刚需货值314亿，改善货值65亿，商办货值82亿 2015年货值缺口1122亿，在增加刚需货值，控制改善货值的同时，需补充商办货值；其中增加刚需货值808亿，改善货值73亿，商办货值241亿2. 如何拿地——拿地的两种方式从最终土地交易的形式可以分为以下两种：一手土地：通过公开市场公告招拍挂的土地，优点是干净、无遗留问题、启动快，缺点是竞争激烈，价格不确定，容易高价；二手土地；已获得土地方转让的土地，优点是价格确定，并且可以商谈，没有竞争，缺点是背景复杂，商务谈判工作量大，收购法务及财务风险排查工作量大，有潜在的或有风险。3. 土地构成与分析房地产产品客户链的构成政府产品的影响者产品的消费者土地客户产品的开发者房地产商地产 发展模式从客户链 可以看出房地产商必须重视政府和客户的感受土地要素构成基础原始定位之前立足“土地—产品—客户”的流程，卖方市场主观策略。今后立足”客户需求为先”，买方市场客观策略。 重塑定位传统的房地产开发流程获取土地项目建造交楼物管项目销售项目定位产品设计客户细分获取土地产品设计以客户为导向的房地产开发流程项目建造交楼物管土地属性清单市场细分客户描述 设计拿地城市地图(产品建议)定位项目销售(项目定位)项目投资决策关注问题（1）目前该市／县的人均ＧＤＰ多少美元？人均可支配收入多少人民币？城市化程度？目前该市／县的常住人口数量？近３年内每年净流入的常住人口数量？当地开发商的竞争格局如何？复地在当地的优势如何？城市概况目标城市的土地（与目标地块同性质）供应量？目标地块所属板块一年内成交的可比地块每亩地价、容积率及楼面地价？ 近３年内该市／县的商品房年销售量与平均价格？市场概况内部报告 注意保密项目投资决策关注问题（2）目标地块所属板块的３个同档次项目的均价与去化速度？该项目的产品定位、预期售价、价格增长幅度？为什么？项目定位该项目获取成本和方式（含付款及融资方式）？关键合作条款（如有合作方）及退出方式？收益如何？（我方投资收益率／融资IRR／销售净利润率／Multiple/NPV）交易关键战 略 市场 财务 三个漏斗要点 依据 战略把控：1.项目周边是否宜居2.项目客源是否为集团战略导向的刚需性客源3.土地条件是否符合集团快速开发的要求4.地块周边有无影响销售的重大不利点或规划1.旭辉集团中期发展战略报告2.未来6个月土地拓展指导意见3.各公司土地拓展战略市场把控：1.项目客源能否保证2.项目产品定位是否合理3.项目的定价及去化速度能否保证4.项目的市场容量是否足够1. 旭辉集团中期发展战略报告2.旭辉集团产品战略报告（营销部）财务把控：1.项目的融资计划是否合理2.项目的销售净利率是否符合要求3.项目IRR等动态指标是否符合要求1.旭辉集团中期发展战略报告2.项目战略意图书1.满足宜居刚需的要求2.符合快速开发、快速去化的要求3.产品类型符合集团战略战略1.项目客源及市场容量有保证2.产品定位与市场最优需求对应3.售价预计和去化速度