酒店管理分析__高级酒店价值指数分析(叶予舜).pdf

中国高级酒店价值指数报告 中国高级酒店价值指数 目录 1 中国高级酒店价值指数 指数的定义、构成和计算方法 22 中国酒店发展现状 • 旅游行业发展趋势 • 高星级酒店发展现状 3 不同地区五星级酒店价值指数 结论 4 • 中国高级酒店价值指数定义中国高级酒店价值指数定义 当年高级酒店的每间可供出租房间的价值相对于某标准年（2010 定义 年）的价值指数。 公式公式 由当年酒店经营产生的营业净收入测算得到的高级酒店的每间可供由当年酒店经营产生的营业净收入测算得到的高级酒店的每间可供 意义 出租房间的价值相对于某一年的比值，即反映了酒店每间可供出租 房间的价值变化。地域范围可以具体到全国、或者某个区域、或者 某个城市某个城市。。 • 高级酒店每间可供出租房间价值高级酒店每间可供出租房间价值 估价 由每间可供出租房间产生的营业净收入通过抵押资产资本化法测算 方法方法 得出的房间价值得出的房间价值。 NOI • 抵押资产资本化法抵押资产资本化法 酒店 总价值=债权价值+股权价值 价值 V=D+E 债权 债权价值=按照等额还本付息方法（PMT）每年的债务支付的现值 价值价值 股权股权 股权价值= （营业净利润-每年的债务支付的现值）/回报率 价值 注：债权价值、股权价值、每年债务支付都是估值模型里虚拟价值，和酒店公司实际资产结构无关。 • 债权价值债权价值 每年债务 每年债务支付=当年营业净收入/债务偿还能力比率 支付 DS=NOI/DCR 债权 债权价值=按照银行贷款利率等额还本付息方法（PMT）每年的债 务支付的现值务支付的现值 价值价值 D=DS/PMT （r,n,1） DCR：债务偿还能力比率，一般设为1.2 r：银行贷款利率 参数 n：还款期数 PMT(r,n,1)：现值为1的贷款，以贷款利率r，分n期还款的等额还 本付息方式本付息方式，每期应该支付的还款每期应该支付的还款。 7 •• 股权价值股权价值 每年业主 每年业主收益=当年营业净收入-每年债务支付 收益 SI=NOI-DS 股权 股权价值= （营业净利润-每年的债务支付的现值）/回报率 价值价值 EE== （（NOINOI– DSDS））// kk 参数 k：业主投资回报率