系列三中国商业地产三大趋势.docVIP

系列三:中国商业地产三大趋势 我国商业地产将呈现三大趋势 网:m 2003年，可谓是商业地产年。随着连锁经营的快速发展和MALL（摩尔）等新兴业态的引入，商业地产开发呈现了前所未有的火爆场面，其中尤其是大型购物中心，也就是MALL的这一概念也被炒得热火朝天。那么，这种繁荣究竟能持续多久？繁荣背后有没有潜伏着危机或问题？商业与地产应如何走向真正的战略合作？为此，中国商业政策研究会、中国城市商业网点联合会、《商业时代》日前在京联合召开了“2003中国商业地产新走向暨MALL论坛”。来自商务部、中国连锁经营协会、家乐福、欧倍德等政府主管部门、行业组织及著名大型商业、地产开发商代表在论坛上发表了精彩的主题，并与各地业内代表进行互相交流。 与会人士普遍认为，未来中国商业地产将呈现订单化、大型化、规范化三大趋势。“订单化”是指地产商开始按商业订单开发店铺；“大型化”是指大型的摩尔商业城自国外引入后迅速成为潮流；“规范化”是指各地政府都在积极推进商业网点立法进程，以改变目前网点配置的不合理局面。尤其是MALL热的出现引起了广泛关注。专家们呼吁，今后政府应加强对商业网点尤其是大型MALL建设与开发的规划，以引导商业地产健康有序的发展。论坛会期间，商界、地产界巨子与行业组织负责人参观、考察了正在招商的北京“巨库”大型商业MALL项目。这是国内首个体验式主题卖场，完全面向年轻消费者，以经营时尚商品及休闲娱乐为特色。 系列四：当回商铺“星探” 特约撰稿：徐世恒北京中资行房地产顾问公司副总经理摩登生活方式工作室首席设计师 2003年在中国各地掀起了一股商铺投资热潮，这股由南到北的商铺旋风让我们着实体验了一把。在这次旋风当中，各地的媒体，以及一些全国性的财经类媒体也起到了煽风点火的作用，让原本一些商业氛围并不浓，投资意识并不很强地区的老百姓深深的记住了一句话“一铺养三代”。 就连一些不是老板的，手中有些闲钱的白领人士和部分的中产阶级，也纷纷加入到这一股“旋风”中，让原本门槛较高，总价动不动就需过百万的商铺投资，也实行了亲民政策：手里有十几，二十万元的闲置资金也可以做一下“铺主”。还有越来越多的房地产企业也纷纷表示，商业地产在企业发展中，将是一个很重要的板块，更有一些企业将商业地产所占的投资比例放在了第一位。 在房地产开发商看来，这样的现象应该是很高兴的事情，只是作为关心中国商业地产的发展、关心商铺投资者利益的观察员来说，有责任，也有必要提醒那些想在新一轮房地产淘金热潮中或利的地产企业，以及那些想投资商铺的投资者们，商业地产，商铺投资是一个复杂，系统的科学。在投资之前，需要做大量的调查和准备工作。 记得李超人曾说过投资房地产最重要的就是地段、地段、地段，但是；投资商业地产不仅仅是考虑地段这么简单，地段在一个已成功运营起来的商业地产项目中只是属于一个重要的硬件部分，而地产商和商铺投资者在充分考虑了地段的因素之外，更要考虑的是项目的定位、商户结构、经营管理、推广等更重要的“软件”部分！ 在这方面比较有说服力的案例有北京站前的恒基中心，广州火车东站的中泰广场及位于广州中山五路的中旅广场。以上的三个项目其地段都相当不错，都有大量的人流、车流，但是开发商和投资者并不能让这些人流、车流变成企业与投资者都非常关心的现金流及投资回报。究其原因，是因为开发商在项目的定位不准确，不了解当地消费者的消费习惯、管理团队不完善、商户结构不合理、就充忙将产品推向市场，结果当然是终端消费者不买单、经营者不能赚取合理利润、投资者不能得到合理回报、开发商忙着对已开业的商场以及管理团队的重新调整，项目所在地的税收部门没有收取到合理的税费等一系列的“连锁反应”。 而这三个项目当中又最有代表性的当属位于北京站、长安街旁的恒基中心，其写字楼部分不乏像香港特别行政区驻京办事处这样的单位，旁边还有北京站、中粮广场、中国海关等不乏人流、车流的场所，但是恒基中心的商场部分在开业之后不断调整后，经营始终未见起色，在不久前索性将商场还在营业的客户全部清场进行彻底的大调整。重新开业能否取得良好的效果还是一个未知数。 在笔者看来，恒基中心的商场部分并没有像国内的地产企业靠出售部分商铺，滚动开发，而是作为保留一个完整的物业采取长期收租的方式来获取利益，这样的商业地产项目相对那些出售部分或全部出售的项目，其风险相对已减低，尽管如此，还是出现了不少问题。这主要是发展商犯了经验主义的错误。其管理团队的高层多还是一些港籍人士，缺乏对内地、北京各种风土人情、人口结构、可支配收入、购买习惯，以及生活方式有着充分了解的本土高级管理人员。派来的几任总经理本身也不清楚自己能在这个城市、这个职位还能干多久，还需要有对新的地区，新的职务有一个了解、熟悉的过程。而且该项目在进行前期的定位时，并没有充分考虑到项目所在区域的特殊性，也没有认