租赁物业的管理程序.pdf

租赁物业的管理程序 1．捕捉潜在租户 （1）通过广告捕捉潜在租户 （2 ）使用“免费”噱头捕捉潜在租 户户 （3 ）引导参观捕捉潜在租户 （4 ）建立租售中心捕捉潜在租户 2 ．租户资格的审查 （1）潜在租户的登记 （2 ）潜在租户的身份证明 （3 ）租赁经历 （4 ）资信状况 3 ．租约条款谈判 （1）控制签约进程 （2 ）利用经纪人 （3 ）谈判妥协 （4 ）租期的确定 （5 ）关于物业改造的谈判 （6 ）扩租权的谈判 （7 ）限制竞争租户条款的谈判 （1）控制签约进程 要使谈判有所进展，物业管理 者就要有能够驾驭谈判局面、控制 签约进程的能力。 （2 ）利用经纪人 在办公物业、零售及商业物业和 工业物业的租赁谈判中，业主为了满 足专业知识的需要往往会聘请第三 方方——专专业知识与知识与经验都丰富的租赁验都丰富的租赁 经纪人加入进来。 （3 ）谈判妥协 1）谈判妥协的原则 2 ）谈判妥协的小技巧 3 ）妥协的程度 44 ））租价与折扣的谈判租价与折扣的谈判：： 5 ）免租的谈判 （4 ）租期的确定 1）居住物业的租期：租金随时间推移 而增长，租期才会超过一年，否则一 般不超过一年。 2 ））办公办公、、商用和商用和工业物业的租期业物业的租期 ：办办 公、商用物业租期最短也在5～10年 间，而工业厂房租期则要高达10～25 年或更长。业主一般在长期租约中要 加入租金随时间而增加的条款。 （5 ）关于物业改造的谈判 1）居住物业的改造装修要求：租户对居住物业 的要求一般局限在物业的装饰上，如重新粉刷、 重换窗帘、更新地毯等。 2 ）工商业物业的改造要求：工商物业在出租前 一般都必须经过相当大的改造一般都必须经过相当大的改造，以满足租户经以满足租户经 营的特殊需要。改造项目和所需费用及费用如 何分配必须在租赁契约中明确写明。一般新的 工商物业业主在建造时，会根据建筑标准预留 一定的出口、灯具、窗户等，费用一般归业主 承担。但超出这些标准的任何设备设施，如附 加的楼梯、空间分隔、门、喷淋系统等的费用 应由租户负担。 （6 ）扩租权的谈判 1）扩租权就是指允许租户在租用一段时 间后根据需要增加租用邻近的物业。 2 ）适应对象 对居住物业而言，扩租并 不常见不常见。但对工商业物业租户但对工商业物业租户，尤其尤其 是对正处在成长阶段的工商业租户， 这一优惠条件是很有吸引力的。 （7 ）限制竞争租户条款的谈判 限制竞争租户条款就是指租户在物业中享 有排他的、从事某一行业的经营垄断权。 该附加限制条款常常出现在商业物业尤其 是零售物业的租约中，有时也在服务业的物业 租赁中出现。 注意这一限制条款不致影响业主的利益， 或租户愿意为此交付额外的补偿；如果影响其 他大租户或有声望的租户的进入，则不能同意。 4 ．缔约技巧 （1）单刀直入式：直接让对方提出他 们自己满意的条件，如，“您更希 望什么样的空间？”，“您还有什 么不满意的吗么不满意的吗？？” （2 ）总结式：就是强调物业的优点和 对租户的适用性，在租户查看物业 和洽谈过程中始终反复强调，以显 示该物业十分理想。 5．核查物业 租约签定就意味着租赁业务的开始。 在租赁伊始，物业管理者应陪同租赁人核 查物业，检查所租物业是否符合租赁条款 中的条件，如果租赁双方都同时认可物业 的状况，就应请租赁人办理接受物业的签 字手续。 6 ．提供有效的租赁服务 建立良好的租赁关系 （1）建立租赁共识 （（2 ））建建立联系途径联系途径 （3 ）开展租赁服务 7 ．收缴租金 （1）租金缴纳时间的管理 （2 ）