房地产经纬 洪黛主编.pdfVIP

第 1 页 房地产 ：资源与财富的象征 房地产是现代人类须臾不可或缺 的一种资产 ，它为人们 的生 活 、工作 、学 习提供必要 的场所和活动空间。有 了房地产 ，人们 才有安身立命之地 ，才有创造财 富之所，才有安居乐业之可能。 房地产 ，一般是指土地和建筑物 以及 固着于其上或其下 的不 可分离之部分 。在有些 国家和地 区，又称其为不动产或物业 ，在 英文中常见用 和 来表示 。前者 旨在说明房 地产 的物质实体 ；后者则在此基础上 ，强调 附带的各种权益 ，包 括所有权及与之相关的保有权 、使用权 、管理权 、收益权和处分 权等 。 一、稀缺 的土地资源 在房地产 中，土地 占有绝对重要 的位置 。作为资产 ，它是建 筑物赖 以存在的基础 ，在 国民财富中占有相当的份额 ；作为资源 ， 它是一切生产和一切存在 的源泉 ，是人类不能 出让 的生存条件和 再生产条件 。如果没有土地 ，人类将无处立足 ，无法存在 。正因 如此 ，虽然几百年来各经济学流派在许 多方面观点相左 ，但都将 威廉 配第提 出的 “劳动是财 富之父 ，土地是财 富之母 ”奉为至 理名言 。 一个人来到世界，不能没有容身之地 。这种基本的生存需求 ， 将随人 口绝对数量 的增加而 同步增长 。与此 同时，随着社会经济 第 2 页 的发展 ，人类对于空间的需求也在提高 ，人们不再满足于 以往 的 蜗居陋室 ，而是要求有舒适整洁 的生活空 间，宽大便捷 的工作空 间，以及娱乐休 闲和 回归 自然 的发展空间 。这种发展性 的空 间要 求 ，无疑将进一步增大对土地的需求 。 一方面 ，人类对土地 的需求 随人 口的增加和社会 的发展而迅 速增长 ；另一方面 ，大 自然所能给予人类 的土地数量却是一个难 以改变的定值 。据测 ，整个地球的表面积大约为 亿平方公里 ， 这其中有 为海水所覆盖 。在余下的 ，即 近 亿平方公 里的陆地 中，有寸草不生的荒漠碱滩 ，有瘴气肆孽的低洼沼泽 ，还 有气温极低 的高寒 山区 。凭借人类现有 的技术水平 ， 目前 尚无法 对这些地 区进行经济性 的开发利用 。在余下的土地 中，河流 、湖 泊 、山地和丘 陵等又 占了相 当的比重 ，因而真正能够作为耕地和 建设用地的部分 ，其数量 已十分有限。 人类也 曾企盼通过移 山填海 ，改造 自然来增加生存空间，并 不断将这一 良好愿望付诸行动 ，如古代传说 中的愚公移 山；国内 七十年代一度盛行 的修沟治坡 、围湖造 田；以及香港与荷兰 的填 海造地 。这些努力不能说绝对无效 ，但造地 的成本通常很高 ，同 时还可能对 当地 的环境造成不 良影响 。如香港维多利亚港 的填海 造地工程现 已引起很大的争议 ，根据 目前的规划 ，至 年香港 中环和西九龙 的填海工程完成后 ，香港本 岛与九龙半岛之 间的最 窄距离只有 米，这引起香港各界尤其是航运界的忧虑与不满 。 据航运界反映 ，大规模填海将造成海面波涛增大 ，加大船只航行 及货物装卸的危险性 ；减弱维多利亚港 的天然 自洁能力 ，破坏海 洋生态平衡 ；影响维多利亚港 的 自然景观 ，给旅游业带来不 良后 果 。（见 肖午：《填海造地有 隐患》，《中外房地产导报 》 年第 期 ）即使不考虑这些因素 ，人工造地所能增加 的土地数量也是 极其有限的，与人类对土地 的巨大需求相 比，犹如滴水之于大海 那样微不足道 。 第 3 页 土地 的供求矛盾在城市 中尤为突 出。城市是各种生产要素高 度密集 的地方 ，是一地 区政治 、经济和文化活动 的中心 。由于生