万华西安万华商业综合体项目前期策划方案.ppt

* 五星级酒店结论：世联建议开发 促进大盘销售。开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售 大盘价值拉动点。五星级酒店的建设及经营作为大盘后期的价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值 财务表现优异。酒店预计于2014年的投资额为4.23亿元，折算到2016年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为8~12年)，毛利率达37% 1 2 3 * 社区商业结论 业态调整方案：“影院业态取消，原持有散铺放入街铺内销售”；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米，其中在DK6、7的面积为1.3万平米（包括不占用住宅指标的1万平米） 建筑形态调整：由原来的“集中商业+街铺”调整为“Block+街铺”，主力店分布在十字路口四角，有利于商业氛围形成，并减少对DK6、7指标的占用 28万平米商业项目结论回顾 * 发展写字楼群方向研判：项目具备发展写字楼的条件，但不适宜发展纯写字楼群，世联建议采取“公寓+写字楼”的发展模式 发展大型百货方向研判：项目由于区位陌生，且未来能级有限，不能支撑发展大型百货，世联不建议其发展大型百货 奥特莱斯方案深化：世联建议引进优秀运营团队，如CLAS集团，共同发展12万平米的奥特莱斯业态，世联在后续的合同谈判，招商运营中会提供协助；并在二期预留5.3万平米面积，作为万华集团未来经营项目 项目零售业态占比超过83%，其余为餐饮业态，结合商圈消费特征，