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基于Kriging的储备土地临时利用基准租金研究 摘要：储备土地临时利用具有使用年期短、不能建设永久性建筑等特点，储备土地租金难以确定。本文运用ARCGIS克里金插值法，分析东湖新技术开发区土地租赁市场样点变化趋势，确定储备土地临时利用的租金级别，采用样点平均土地租金收入及建立级别内的样点均价与级别作用分值之间的关系模型测算储备土地临时利用基准租金。研究不仅探讨了储备土地临时租金级别划分方法，构建完整的储备土地临时利用基准租金应用的修正体系，还从宏观和微观方面对影响基准租金的因素进行了分析，设定了不同状态下的土地用途租金调整幅度，有助于准确把握储备土地临时利用租金价格，盘活城市土地资产，对储备土地的管理具有一定的借鉴意义。 网:m 关键词：克里金插值；储备土地；临时利用；租金 0引言 国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第21条指出，储备土地在未供应之前可进行临时出租使用。储备土地临时利用，在一定程度上?解城市土地资源紧张的局面，同时也是防止土地资产流失的有效方式。目前，城市及城市周边的储备土地临时利用主要以出租形式较多，但储备土地在临时利用时具有自身的特点，如使用年期短，不能建设永久性建筑，到期后面临被国家收回的不确定性等特点，导致其在出租时的租金难以确定。在租赁过程中，确定合理的租金标准有利于准确把握储备土地临时利用租金价格，同时也是对储备土地管理进行宏观调控的一种科学方式。 目前，国内学者在储备土地制度方面的研究较多，而真正开展储备土地临时利用租金的研究较少。如，张小峰，针对现阶段政府土地储备制度中的问题分析提出相应解决对策。许旭等从储备土地权属及深圳市储备土地制度发展历史分析了当前储备土地利用现状，找出储备土地占用中存在的问题并提出相应的对策；杨萌萌针对天津市中心城区的土地收储指导价格进行了研究，测算出天津市中心城区土地收储价格平均水平，增量土地平均收储价格为1335元/平方米（89万元/亩），存量土地平均收储价格为11036元/平方米（735.76万元/亩），促进土地资源有效配置和土地储备资金的良性循环；贾志鹏、宋涛对现有储备土地制度体制、机制，目前的土地融资方式及从土地收储模式、机制等都有较多的探讨。 在储备土地临时利用租金研究方面，肖辉等以武汉市为例是当前国内的开展的首次研究，并制定基准租金体系，有效规范了临时性储备土地用地市场。但笔者发现，肖辉等制定的基准租金体系是基于理想的市场交易情况而定，但在租赁的过程中会受到各种不利因素的影响而使得租金水平无法达到理想的状况，因此该研究有一定的局限性。 研究选取东湖新技术开发区的储备土地临时利用为例，通过设定合理的租金调节系数，对租赁过程中，不同宗地的特殊不利因素影响量化，最终形成租金区间，以便在实际租赁过程中保障承租方的利益，同时也是更加科学地对储备土地市场的管理进行宏观调控。 1研究区域概况 武汉东湖新技术开发区作为国家示范园区，近年来发展迅猛，土地房地产市场活跃，自扩大开发区范围后，区内临时l生储备用地数量陡增，为更好地体现国家示范园区在各方面的创新及更好地服务于土地管理工作，针对区内储备用地临时利用的租金标准体系研究将作为近阶段开发区土地管理的重要课题。本研究选取东湖新技术开发区内建设热点区域，即花山镇、豹?收颉⒐厣浇帧⒆罅胝颉⒎鹱媪虢值刃姓?区内储备土地为研究对象，范围示意如下： 2研究思路 利用空间插值法对东湖新技术开发区内近两年的储备土地样点出让价格情况进行分析，运用GIS实现对现有样点数据隐含的信息挖掘，将样点内插生成数字地价模型的原理，从武汉市最新基准地价图中提取研究区域内的城镇土地基准地价级别，确定本研究的租金级别。通过收集并测算储备土地临时利用租金，采用基准地价修正法、市场比较法，比较分析储备土地临时利用租金标准级差进行验证的思路。在开展对影响租金价格的因素的实地调查在充分了解市场后，设定租金的区间，其上限为正常市场水平的理想租金水平，下限为受到各种不利因素影响条件下的边际租金，该价格区间给武汉东湖新技术开发区作为选取合理租金的参考范围。 3研究过程 3.1基准租金级别的确定 东湖新技术开发区储备土地临时利用方式主要为驾校、仓储物流、大排档、洗车店、露天堆场等，其主要用途为商业用地。本次结合《武汉市市区土地级别与基准地价更新（2014）》中对商业用地、其他商服用地、文体娱乐用地、商业性仓储物流用地、工业性仓储物流用地划分设定基准租金，用途与基准地价中的商业用地级别进行对接。另外，参考《湖北省基准地价更新规范》通过收集的近三年的土地出让样点资料，对级别进行调整，形成本研究基准租金级别。 （一）空间插值方法 空间插值分析是GIS空间分析，是将离散点的测量数据转换为连续的数据曲面，以便与其它空间现象