房地产市场研究分析理论与实战.pdf

房地产市场研究分析理论与实战 主讲人：马晓莲 2010.5.19 本次培训学习内容框架 为什么要进行房地产分析？ 什么是房地产市场分析？ ¶¶ 理论部分 房地产市场房地产市场一般分析什么般分析什么 ？？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 ¶ 案例学习 2 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 市场分析是为房地产开发和营销提供决策依据。 具体起到 市场 哪哪些作用呢作用呢 ？ 建筑师 消费者 广告公司 1。评估项目所处的市场环境 开发商是追逐利润的，建筑师是唯 美主义的，广告公司是追求创意的， 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场 市场分析是连接开发商市场分析是连接开发商、、建筑师建筑师、、 33。规避市场风险规避市场风险 广告公司和消费者的桥梁。－－这 正是代理公司策划存在的意义，我 4。制定项目的发展方向和市场定位 们提提出的所所有建议建议都是是基于对市场市场 55。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议 的理性判断 6。制定符合项目需求的营销策略。。。 3 什么是房地产市场分析？ 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼整合与提炼的过程的过程，通常是通常是针对某种针对某种 （特定物业）市场供需关系的研究，从而寻找到项目开发和营销的市场机会点。 备注备注 ：特定物特定物业一般般是指指—市场中的各竞争物市场中的各竞争物业（包括住宅包括住宅、公寓寓、写字楼字楼、商商业、酒店等店等 ）。 特别说明：市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析。 4 房地产市场一般分析什么？ 供应市场分析： 宏观层面供应分析的主要内容：固定资产投资 、房地产开发投资、土地 开发投资开发投资、开发面积开发面积、土地出让金等土地出让金等。 中观层面供应分析的主要内容中观层面供应分析的主要内容（（房地产市场房地产市场））：商品房施竣商品房施竣工面积面积 ；；商商 品房新开工面积；商品房期房及现房供应面积等。 微观层面供应分析的主要内容微观层面供应分析的主要内容 （（具体到项目具体到项目）：）：区域市场产品供应类型区域市场产品供应类型、 供应面积、空置率和空置物业的特点、近期物业的吸纳情况，包括购买 和出租的情况、在建或者正在筹建、拟建的项目等。 市场数据获取途径市场数据获取途径 ：：通过城市年鉴和房地产年通过城市年鉴和房地产年 鉴、房地产统计数据及市场调研数据等方式。 房地产市场一般分析什么？ 需求市场分析： 宏观层面需