物业经营管理（华东师范大学） 第三章 房地产投资分析技术.pdf

物 业 经 第三章 房地产投资分析技术 第三章 房地产投资分析技术 营 管 华东师范大学东方房地产学院 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 理 谢福泉 2012年4月11 日 Edited by B. Y., Sun 1 第一节 投资分析的基本概念 第一节 投资分析的基本概念 物 • 一、现金流量 业 – 房地产投资活动可以从实物形态和货币形态 经 两个方面进行考察。 营 • 从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为 投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活 管 动，最终为租户提供可人住的生产或生活空 间。 理 • 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为 投人一定量的资金，花费一定量的成本，通过 房屋出租或出售获得一定量的货币收入。 2012年4月11 日 Edited by B. Y., Sun 2 第一节 投资分析的基本概念 第一节 投资分析的基本概念 物 – 把一定时期各时点上实际发生的资金流出或 业 流人叫做现金流量。 经 • 其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系 统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人 营 之差称为净现金流量。 管 – 房地产开发投资项目的现金流量： • 现金流入通常包括销售收人、出租收人、利息 理 收人和贷款本金收人等。 • 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本 付息、运营费用、税金等。 2012年4月11 日 Edited by B. Y., Sun 3 第一节 投资分析的基本概念 第一节 投资分析的基本概念 物 • 二、现金流量图 业 – 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期 经 内资金运动状态的简化图式，即把经济系统 的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出 营 各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 管 理 2012年4月11 日 Edited by B. Y., Sun 4 第一节 投资分析的基本概念 第一节 投资分析的基本概念 物 – 绘制现金流量图的基本规则是： 业 • 1 、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延 续。 经 营 管 理 2012年4月11 日 Edited by B. Y., Sun 5 第一节 投资分析的基本概念 第一节 投资分析的基本概念 物 – 2、期末惯例法。 业 – 3、初始投资P作为上一周期期末，即第0期 经 期末发生的。 – 4 、相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时 营 点的现金流量。 管 理 201