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房地产企业 财务高手实战训练营 山东地税2015年1号公告解读 1、预征：纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的 收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主 管地税机关登记或备案。 财税2008-24号+ 财税2013-101号+ 财税2014-52号 2、违约金：因房地产购买方违约，导致房地产未能转让 的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产 有关的经济利益，不确认为房地产转让收入 3、视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房 地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认： （一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平 均价格确定； （二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格 或评估价值确定 4 、自用或租赁：房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移， 不预征土地增值税。 5、车位：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车 库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设 施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售协议并转 让产权的，应预征土地增值税。 随房屋一并转让的地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车 库，凡转让的房屋为普通标准住宅的，地下室（储藏室）、 阁楼、停车位、车库按照普通标准住宅进行清算；凡转让的 房屋为其它类型房地产的，地下室（储藏室）、阁楼、停车 位、车库按照其它类型房地产进行清算。单独转让的地下室 （储藏室）、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行 清算。 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等 设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移 交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准 予扣除相关成本、费用 5、清算条件：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完 毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销 售完毕的情形 6、清算分期：房地产开发项目应以国家有关部门审批的项 目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项 批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建 设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。分期开发的， 以分期项目为单位清算 7、普通标准住宅同时符合以下条件： （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上; （4 ）单套建筑面积在144平方米以下; （2 ）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下。 8、土地增值税扣除项目金额的确认 （一）取得土地使用权所支付的金额。 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权 的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使 用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取 得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取 得土地使用权所支付的契税。 （二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建 筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地 产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基 金和行政事业性收费，计入开发成本。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安 置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支 出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的，支 付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收 凭据应一一对应。 （2 ）拆迁安置费用的计算。 ①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房 视同销售处理，按照本办法第十三条规定确认收入，同时计入房地 产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价 款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款， 应抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开 发建造的，房屋价值按本办法第十三条规定计算，计入本项目 的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购 房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁 补偿费。 9、合法有效凭证是指： （1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位