成都数字产业大厦可行性研究报告.pdf

目 录 Part. 1 本体分析 Part. 2 项目目标解析 Part. 3 成都商业地产市场研究 Part. 4 项目设计方案 Part. 5 项目定位体系研究 Part. 6 项目定位 Part. 7 项目财务分析 项目区位关系 绕城高速外约2公里,天府大道与益州大道间 净用地面积20亩 工程进度正在进行场地平整及工地围墙打围 项目北面与中国移动办公大楼相望 南接瞻远西一街 西临益州大道 东接约16m宽市政道路 交通通达性较好 项目用地现状 项目周边关系 生态环境：项目靠近外环集中绿化区和新世纪公园，生态环境较好。 商业环境：项目所在区域是成都市重点打造的新城南CBD区，目前已有多家世界500强企业进驻该区 域，多个大型居住社区正在成型，配套设施完善，商业环境较好。 交通状况：位于城市中轴线上，多条快速公路连接机场和市区，处于未来地铁交通主轴区域。 项目用地规划技术指标 项目地块为长151.37m，宽85.49m的矩形地块，为工业用地性质的科研设计用地。根据《2008成都 市规划管理技术规定》, 项目为第二圈层用地，非生产性工业用地。 根据《科研设计用地开发强度控制指标表》及现行的规划管理技术有关规定，项目面临着较大的 技术限制： 项目为非生产性工业项目的建筑最小分隔单元建筑面积需不小于300㎡ 项目容积率不得超过3.0 项目建筑密度不超过40% 科研设计用地开发强度控制指标表 三环路以内 三环路至外环路 第二圈层 第三圈层 建筑容积率 ≥1.8且≤3.0 ≥1.5且≤3.0 ≥1.2且≤3.0 ≥1.0且≤3.0 建筑密度 ≤40% 项目现有方案技术指标 项目净用地面积：20亩 容积率：44.00 总建筑面积：71716.1㎡ 其中： 地上建筑面积： 52767.6㎡（办公楼建筑面积：44607.08㎡；倒班宿舍建筑面积：4420㎡；餐厅建筑面积： 2210.02㎡；会议建筑面积：1530.52㎡）。地下设备用房预计3120㎡，由于地下设备用房一般计入公 摊面积计入销售。因此项目的可销售面积预计为55887.6㎡； 两层地下室建筑面积： 18948.50㎡。包括：机动车位建筑面积：15828㎡（约540个）非机动车位建筑面积：200个。地 下设备用房预计3120㎡； 电梯：写字楼10部3m/秒高速电梯，倒班宿舍2部1.5米中速电梯 项目财务状况分析 从盈亏平衡分析及敏感分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建 设要求。 兴洲项目从财务评价指标上看： 兴洲项目投资总额：30131万元 兴洲项目资金投入峰值：10843万元 兴洲项目销售总额为50148万元，开发净利润为13900万元。 盈亏分析：项目盈亏平衡点为68.2%，当收入降低10%,,税后利润率为21.04% ；开发成本增加10 时，税后利润率为21.71%, 因此项目财务抗风险能力强。 由以上可以看出，兴洲甲级写字楼项目在建设经营收益期内经济上可行，是一个较好的投资项目。