2008年北京房地产市场动态研究分析.pdf

目 录 一、北京市住宅房地产市场发展现状2 （一）高档住宅需求减弱，新增供量继续释放 2 （二）四、五环房价高位运行，政策继续新一轮调控 3 （三）市场观望使成交下降，房价继续上扬使有价无市 4 （四）小结 5 二、区域住宅房地产市场发展现状6 （一）开发情况 6 （二）住宅项目供应情况 7 （三）住宅项目需求现状 9 （四）价格走势 10 （五）项目比对 12 三、个案分析（针对北京东部区域高端房地产市场）17 （一）合生国际花园 17 （二）乐成国际二期 18 （三）泛海国际 20 （四）华城滨河世家 22 （五）世界城 24 （六）新城国际三期 25 四、对本案启示27 一、北京市住宅房地产市场发展现状 （一）高档住宅需求减弱，新增供量继续释放 2008 年第一季度北京高档住宅市场发展呈现季节性波动进入淡季，需求有 所回落，售价小幅下滑，同时由于第一季度新增供应量较上一季度有所上升，给 市场空置率水平带来一定上涨压力。截至 2008 年第一季度，高档住宅市场的累 计供应量为 45500 余套，其中服务式公寓、中高档公寓、高档别墅，分别占总 供应量的 21%、64%和 15%。新增供应方面共有 7 个高档住宅项目完工投入市 场，为北京高档住宅市场提供了 2330 套的新增供应量。传统的 CBD 和燕莎区 域仍是供应的热点区域，共有 5 个新增项目分布于以上区域，占新增供应量的 90%。 2008年第一季度北京物业类别供应比较 2.5% 100% 21.4% 14.8% 12.5% 80% 7.1% 16.7% 32.5% 60% 28.6% 40% 68.5% 52.5% 42.9% 20% 0% 2008年1月 2008年2月 2008年3月 普通住宅 公寓 别墅 其他 从新盘统计中可以看出，住宅市场的供应量激增，2008 年第一季度普通住 宅新入市比例占新盘供量的 65.1%，而高档住宅及其他物业仅占 34.9%，市场对 高档物业的需求量逐渐减少，户型偏小并且以精装为主的项目更受大众欢迎。 由于 2008 年奥运会的临近，部分开发商将会加快开发进度，以回避由于奥 运会召开带来的市场风险。在未来的三个季度内，北京高档住宅的新增供应量将 会达到15500套左右，创下高档住宅新增供应量的历史新高。另一方面，即将召 开 2008 年奥运会将会对北京高档住宅市场尤其是服务式公寓及高品质的高档公 寓市场发展将起到巨大的推动作用。大量新增项目在短期内入市将会对高档住宅 市场造成一定压力。 （二）四、五环房价高位运行，政策继续新一轮调控 期房均价增长较快，四至五环路突破万元。从分环路住宅期房均价来看，四 环路以内住宅期房均价达到每平方米 13121 元；四环