第十章 住房金融法律问题.pdf

第十章住房金融法律问题 • 本章重点： • 住房金融的概念 • 个人住房贷款的条件 • 住房公积金的缴存与用途 • 房地产证券化的概念与功能 第一节住房金融概述 • 一、住房金融的概念 • 住房金融是指为住房的生产和消费而进 行的资金筹集、融通和结算等金融服务 活动的总称。 • 住房金融分为住房生产金融和住房消费 融资。 • 住房金融与房地产金融的关系。 二、住房金融的形成和发展 • 住房金融业务在资本主义社会之前就已 存在。 • 住房金融业在资本主义社会得到了巨大 发展。 • 住房金融对于住房供给和住房需求两个 方面具有放大效应。 三、住房金融制度的 主要内容 • （一）住房金融机构的基本类型 • 一般性银行 • 普通储蓄银行 • 专业住房储蓄银行 • 住房契约机构 • 住房抵押银行 （二）发达的住房金融市场 • 住房金融市场的主要融资方式： • 1、直接取得途径 • 2 、契约制度 • 3、存款取得途径 • 4 、抵押银行制度 （三）政府在住房金融制度 发展中的地位和作用 • 1、住房政策 • 2 、住房课税政策和各种优惠政策 • 3、住房金融法规制度的建设 • 4 、政府直接参与住房金融业务 第二节住房信贷 • 一、个人住房信贷 • （一）个人住房信贷的概念 • 贷款人向借款人发放的用于购买自用普 通住房的贷款 • （二）借款人的条件 • 《个人住房贷款管理办法》规定了6个条 件 • （三）贷款程序 • 申请——审查——发放 • （四）个人住房贷款中的担保与保险 • 担保的三种形式： • 抵押、质押、保证 • 房屋保险 • （五）贷款期限和利率 • （六）借款合同的变更和终止 二、经济适用住房开发贷款 • （一）经济适用住房的概念 • 已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发 企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低 收入家庭出售的住房。 • （二）借款人条件 • （三）贷款期限和利率 • （四）贷款程序 • （五）贷款担保和保险 • （六）贷款管理 第三节住房公积金 • 一、住房公积金的概念 • 单位及其职工缴纳的长期住房储备金。 • 二、住房公积金的缴存 • 新设立的单位：设立之日起30 日内 • 新录用的职工：录用之日起30 日内 • 三、住房公积金的用途 • 四、住房公积金贷款的条件 • 上海的例子 • 五、职工个人申请住房公积金贷款的手 续 • 六、公积金缴存人的权利 • 1、支取住房公积金 • 2 、申请住房公积金贷款 • 3、查询个人公积金的缴存与使用情况 • 七、单位对缴存职工住房公积金的义务 第四节房地产证券化 • 一、房地产证券化的概念和特征 • 房地产投资————— 〉有价证券 • 房地产的所有权——— 〉证券的债权 • 房地产抵押债权证券化 • 房地产投资权益证券化：狭义的房地产 证券化 二、房地产证券化的功能 • 1、资产的及时变现 • 2 、风险的分散化 • 3、融资的灵活化：例子 三、我国推行房地产证券化 的必要性和可能性 • （一）必要性 • 四个方面 • （二）可能性 • 1、土地有偿使用和住宅商品化为证券化 创造了前提条件； • 2 、资本市场的发展为房地产证券化的推 行创造了条件； • 3、房地产证券有一定的需求群体 第十一章房地产税收法律制度 • 本章主要内容 • 一、房地产税收概述 • 二、几种具体的房地产税 • 三、对几种具体的房地产税的评析 第一节房地产税收概述 • 一、房地产税收的概念 • 广义的房地产税 • 狭义的房地产税 • 二、房地产税收应注意的问题 • （一）税收中性与税收调节相结合； • （二）税收效益 • （三）合理兼顾国家、集体、个人三方面利益 三、税