常见房产和物业纠纷法律问题解答.DOC

目录 建筑物区分所有权问题1 二、物业管理问题11 三、房屋装修问题33 四、房屋交易问题41 五、产权纠纷60 PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 2 常见房产和物业纠纷 法律问题解答 一、建筑物区分所有权问题 1、哪些人属于法律所认定的“业主”？ 答：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为物权法所称的业主。 　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法所称的业主。 2、业主的物权主要包括哪些内容？ 答：《物权法》规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 3、小区内建筑哪些是业主专有，哪些归业主共有？ 答：《物权法》第七十三条规定： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 除此之外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》还规定，下列部分也应当认定为物权法所称的共有部分： 　　（1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 　 （2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。  关于专有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分： 　　（1）具有构造上的独立性，能够明确区分； 　　（2）具有利用上的独立性，可以排他使用； 　　（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。 　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。 4、业主由于正常生活需要利用专有部分之外的共有部分，比如将空调外机固定在建筑物外墙上，是否属于侵权？ 答：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定： 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 5、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属如何确定？ 答：《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 但是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 6、地下停车位属于业主共有吗？ 答：地下空间不属于《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中所列的业主共有建筑，因此，不属于法定共有部分，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定权利归属。 7、小区内占用公共道路和公共绿地施划的停车位归属谁所有？ 答：《物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 8、小区停车位首先满足业主需要的方式有哪些？ 答：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建设单位按照规划配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。 9、哪些事项，依法应当由业主共同决定？ 答：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定 （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第