20090303华贸中心案例研讨.docVIP

华贸中心其名：最初定名华贸中心的时候，几乎所有的人都反对，认为太平淡无奇了，都想起一个崭新的、标新立异的名字。但是后来我想了很久，还是决定用华贸中心，我觉得华贸中心很中性，很有实力，也很大气。华，隐喻着中华，又跟公司名称“国华置业”相关联；贸，是购物中心Mall的谐音。 项目的英文名字是外国人起的，可以直接翻成音译就叫华贸中心，但是也可以叫一个崭新的名字。为了起名，我的同事特意参加欧洲商会，全是欧洲的公司在中国的代表，包括大使馆的都在，我的同事请他们帮忙，就写了一段气势磅礴的介绍，聚会的时候走到他们面前，说有这么一个东西，请他们起个名字，下次开会的时候带过来。外国人很实在，就取了现在的名字——China Central Place。起完了以后，我也很满意，赶快注册。我觉得这是一个很好的案例，到现在一些外国朋友过来还问：“当时你们怎么起这么一个名字——中国中央广场？” 华贸中心的成功靠的是执行力 正确的判断占30% 王永：在《中国商业地产研究报告》的课题研究过程中，我们统计了一下，全国有122家大型购物中心。从这些泛泛的数据我们可以看到一些基本的东西，我们更希望通过一些经典的案例，让看到这本书的人学到一些东西，我们挑了10家比较有代表性的购物中心作为经典案例，华贸中心是其中之一，不管是规模、位置，还是影响力，华贸中心都是当之无愧的。我对华贸中心新光天地这边不是太熟。其实这里体量是很大的，第一个问题，我想请问房总，为什么当时想到这个地方，几年前这个地方还不是很成熟。那个时候怎么想的，会有这么大的一个体量出来？ 房超：说起来就话长了，2002年开始定位华贸中心，当时因为老电厂搬迁，有15公顷可以开发的土地。15公顷的话，在城市的这个位置是比较大的体量的一个项目。当时周边的环境和他当时所处的小环境都不好，城乡接合部，周边又是老工业区陆续在城市化，交通也不是很好。而且基本上他是处在城市发展的边缘，这是不好的地方。好的地方也特别明显，因为他还是在北京的发展端，北京是往机场、往东部发展，它又紧邻CBD的区域，所以处于发展端。从历史看的话，这个潜力就显而易见了，但是房地产的挑战性和魅力就在于他确实是一个点石成金的过程。假如要实现一个梦想的话，房地产是最快最直接的。其他的可能还没法量化，没法形象化。但是只有房地产确实可以把一个完全不同的形象改变。 02年定位的时候，形势并不好。我们经常和员工分析问题，现在大家都认为现在的形势不好。金融危机波及全球，加上我们宏观调控几年积累的矛盾，市场不太好。但是我感觉，02年的形势不比现在好，那个时候没有那么多经济的积累，市场也没有那么活跃。现在即使不好，无论是哪个产品，性价比好的话，市场还是响应的，那个时候真的没有市场，没有这个容量。所以在那个形势下，做一个什么样的产品，这是一个很大的挑战。我们分析的结论，也找了一些顾问公司，最后我个人做出一个结论：要么做一个适合当时的市场的，类似于对面现代城这样一个中低端产品，适合大众市场：要么就做一个最好的产品，超过国贸，国贸就是一个标尺，当时国贸是北京最好的商务区。这两者中间没有中间道路可走，现在我们五六年过去了，回顾一下很后怕的，如果我们做成万达，做成金地肯定是死掉了，因为万达和金地这种形式是从国贸往周边辐射，不可能再辐射到我们这里来。所以我们当时的定位是对的，前者风险小，但是后者面临巨大的风险，投入也大，周期也长。要超过国贸的话，第一个不能卖了，需要大量的资金，如果市场发生问题的话是有风险的。但是我们分析了国内外城市发展的过程，分析了北京的城市化进程，我们认为这个历史的机遇不能错过。 实际上华贸这个项目对北京这个城市的发展，特别是商务区的发展还是起着重要意义，发挥重要作用的。如果这个地方当年做一个中低端产品的话，基本上东移是很困难了，就是有隔断了，不可能跳过去了。或者就彻底东移了，到通州再搞一个副中心。所以现在看的话，当时的决策是正确的，做一个最高端的，达到国际水准的商务区。这个国内外没有异议的，无论是哪个行的，商界的，还是酒店业的，还是投资界的，他们都认为华贸是最代表中国大陆这几年城市发展进程的典型项目。商业上现在有一千多个国际品牌，大部分全世界领头的品牌都来了。我们的写字楼，大概有80家跨国公司，金融企业50多家，包括德意志银行、渣打银行、蒙特利尔银行，现在都把总部（有的是全国总部，有的是亚太总部）放在华贸，所以走到哪里，这里都是高端客户，所以定位是不用争议的，华贸中心已经奠定了高端商务的定位。当然这是对中国经济发展的一个预估，应该说是吻合了，如果没有中国经济的发展，城市的发展，一个项目是不可能孤立地产生一个特别好的项目。应该说华贸是应运而生，我们顺应了历史潮流，提前地把握了发展规律。在这个形势下必然产生的这么一种类型，顺势而为，不是一个