三桥综合体项目商业定位与公寓营销报告.pptxVIP

;PART1 项目属性分析 PART2 市场研究 PART3 案例借鉴 PART4 项目各物业定位及发展建议 PART5 公寓营销报告;PART1 项目属性分析;属于西咸新区五大新城之一沣东新城，目前现状以在建项目和新建项目为主，属于起步阶段的城市新区;三桥现代商贸区以商业、商务居住为核心功能，将打造成高密度都市居住区，区域内商业项目近几年陆续入市，商业氛围将逐渐形成;项目外部交通网比较完善，通达性较强，区域内部道路交通路网发达，进入性好;;PART2 市场研究;;;条件;;;三大类型;;;;;公寓发展进程及发展格局 公寓市场指标分析 公寓产品发展建议;;;;;;;;;;公寓发展进程及发展格局 公寓市场指标分析 公寓产品发展建议;发展趋势 区域居住公寓与SOHO公寓处于快速发展期，同时公寓价格低于住宅价格，周边公寓产品同质化严重，在产品力方面应有一定提升 发展情况 不同项目的去化数量存在较大差异，平均单项目去化在月40套，略大于写字楼产品，因此如何进行新型概念导入与产品包装将是产品被广泛市场认知及快速去化的保障，避免同质化竞争 客户群体 区域内广泛的白领一族将是主要客户群体，同时对空间的利用及销售总价的控制，将是主要成就因素 投资引导 公寓市场目前投资回报率达到年6%，在基本满足使用功能的前提下，具备良好的投资价值 价格策略 目前公寓类型物业价格在6000元/㎡左右，差距较小，有效的产品价值引导与产品提升尤为重要，可以采用精装的标准，提升客户满意度及竞争力；控制首付比例可作为一个有力的销售手段;PART3 案例借鉴;项目所在区位： 龙湖时代天街位于重庆市渝中大坪大石路，原重庆后勤工程学院马家堡校区，地处大坪核心地段； 紧邻轻轨2号线、地铁1号线，交通便捷，通过城市主干道可直接通达沙坪坝区、九龙坡区、渝中区；;物业类型;规划分析/总平面图;规划分析/总平面图;规划分析/交通分析图;规划分析/物业分析图;规划分析/开发分期分析;规划分析/规划总结和规划分析示意;建筑/建筑风格;景观/景观风格;本案借鉴点;城市综合体物业驱动组合 ——以高端公寓和购物中心为核心驱动，辅助发展多种公寓产品、定制型酒店及主题销售商业产品;综合体物业功能组合 ——购物中心通过核心带动作用提高项目其他产品的销售售价，销售型物业通过现金流对购物中心反哺，最终企业获得长期资产增值;PART4 项目各物业定位及发展建议;;商业整体定位;区域中心商业产品发挥对片区及综合体物业带动作用，而商务型商业街体现出主题特色，快速去化带来直接收益，裙楼商业满足配套需求;区域中心商业产品发挥对片区及综合体物业带动作用，而商务型商业街体现出主题特色，快速去化带来直接收益，裙楼商业满足配套需求;;;目标客群建议;目标客群建议;;;主题选择：根据问卷调查，消费者进行商业主题偏好问题中，以电影主题、音乐主题和艺术主题为主要选择项，结合本项目具体情况，建议本项目集中商业偏向于艺术·时尚主题;案例借鉴：上海K11艺购物中心定位为19-50岁追求现代生活的社会群体，通过艺术与购物契合，并非一味追求高端;案例借鉴：上海K11艺购物中心业态特色——植入生态农庄环保理念，增强项目体验式业态;案例借鉴：通过分析上海K11艺购物中心给本项目以下五点启示;——“解决斱案提供者”，引领时尚生活潮流，满足品质生活追求，提供休闲公共空间;——20-45岁的新生代中产阶级家庨，以小三口之家和单身青年为主，潜在消费需求较大，同时辐射商务、学生随机人群;项目竞争策略定位为“品类聚焦型”策略，通过深度挖掘消费者潜在需求偏好来发展项目品类组合战略;运用市场吸引力及相对竞争优势双维度构建品类角色矩阵，目的在于确定品类角色定位;超级地区中心产品品类规划按照九洲远景品类管理的思想进行研究，同时考虑基准比较和战略选择，最终形成品类角色定位;经过市场吸引力品类组合预测和基准案例比较，最终确定核心品类为购物功能3个，餐饮功能3个，文化娱乐功能3个;九大核心品类为时装、超市、儿童品类组团、中餐、快餐组团、火锅/自助餐、家庭娱乐、音乐驱动、健康;构建四纬度战略矩阵（销售额、来客数、收益、亮点），确认核心品类下的业态组合和竞争策略;时装品类将艺术主题百货、快速时尚、设计时尚作为亮点业态打造，突出国际化新城市潮流和艺术·时尚主题特色;家庭娱乐 ——电影院不一流院线合作，积极引入韩国CGV品牌，采用品牌优势形成竞争力;根据超市竞争环境和超市发展趋势，设置大型标准超市，面积预计在2万平米左右;健康、音乐驱动休闲娱乐品类表现出较高的市场吸引力，也为商务人群、学生人群主要的娱乐方式，积极引入全国知名品牌，满足休闲娱乐需求;;围绕火锅/自助餐、家庭餐饮、美食广场三个核心品类聚集，形成客群驱动力，分别设置于高楼层