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房产理财 房产投资的优缺点 房产贷款 房产投资的成本和收益 房产投资的政策 房产投资的影响因素 思考题 买房是投资还是自住？ 置业的基本法则 首次置业 结婚前后 —— 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。 二次置业 中年 —— 提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。 房产投资优点 高收益率 经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格 可大幅利用财务杠杆（Financial Leverage） 有利的现金流（Cash-Flow） 防范通货膨胀风险（Inflection） 税收优惠（Tax-shelter） 折旧作为非现金费用扣减应税收入 房产投资缺点 市场性和流动性较差 买卖房产费时，交易费用较高 需要大笔首期投资 高风险 价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大） 交易风险 房地产周期难以控制 管理成本高 房产贷款 贷款方式 公积金贷款 商业贷款（按揭贷款） 组合贷款 还款方式 等额还款 等本还款 思考题 等额还款和等本还款哪个合算？ 房产投资的成本 贷款利息 税费 契税：成交价的1.5% 印花税：成交价的0.03% 担保费：与保费相当（公积金贷款） 公共维修基金：2% 买卖手续费：成交价的0.25% 房屋测量登记费：100元/件 产权证工本费：4元/件 房屋产权证印花：5元/件 律师代理费：购房款的0.5-1% 公证费：购房款的0.5-1% 中介费：买卖各1% 房产投资的政策 首付30% 贷款利率 交易税费 限购 思考题 买房还是租房？ 买大房子还是买小房子？ 买新房还是买二手房？ 买毛坯房还是买装修房？ 以房养老 有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。 以房养老 以房养老就是基于这种理念而开辟的新型养老途径，表现方式为“反向住房抵押贷款”，在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权，再在60岁退休养老之时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。 以房养老 通过“以房养老”，一方面有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路，同时可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。 以房养老的国外模式 美国模式： “以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。 以房养老的国外模式 发放形式： 联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。 发放原则： 住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。 以房养老的国外模式 新加坡模式 倒按揭还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。 国内模式 南京： 南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。 国内模式 上海： 上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租