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浅议一点土地增值税纳税筹划方法 【摘要】为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民 的居住条件，抑制房价的无续竞争，规范房地产市场秩序， 合理调节国有土地增值收益的利益分配，维护国家利益，促 进房地产业的健康发展，并有利于城市改造规划的实施，土 地增值税开征伊始就做了预征和清算的规定，也规定了相应 的减免税项目。国家税务总局先后于2006年12月28日、 2009年5月12日发布了《关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］ 187号文）和《土 地增值税清算管理规程》（国税发［2009191号文），以加强房 地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算 工作。这些文件的出台，意味着土地增值税的征缴将予严格 执行，这就使得清算前核算和票据管理力度加大，同时也收 紧了可运用的筹划空间。如何在合法的前提下寻找一些节稅 的空间，也成为纳稅人一个严峻的课题。本文就结合我在房 地产工作的实践，浅谈一点土地增值税的筹划方法： 一、利用免税临界点享受免稅优惠法 房地产企业建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣 除金额之和20%的，予以免稅。超过20%的，应就其全部增 值额按规定计税20%的，予以免稅。超过20%的，应就其全 部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在 地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、 小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均 不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界 限，2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月 1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格 低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自 治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普 通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动， 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%o 对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的， 应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值 额的，其建筑的普通标准住宅不适用该免税规定。 根据以上规定，开发企业在规划中，应当安排一定比例 的普通住宅，并在规划中予以确认，以享受普通住宅的税收 优惠。这里的20%就是“免税临界点”，我们可以根据免税 临界点计算出纳税人转让普通标准住宅的免稅临界点定价 系数为1.67012,即当售价小于1.67012倍的建造成本时， 免缴土地增值税。 案例 某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。 2008年5月6日，该公司出售普通住宅一幢，总面积9100 平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成 本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行 罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%, 印花税税率为0. 05%.教育费附加征收率为3%。当地省级人 民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为 10%o企业营销部门的制定售房方案时，拟定了两个方案， 方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销 售价格为平均售价1978元/平方米。 问题： 分别计算各方案该公司应纳土地增值税。 比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个 方案实现的所得税前利润差额 方案一： 计算扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额：2000万元 房地产开发成本：8800万元 房地产开发费用二（2000+8800） X 10%= 1080 （万元） 与转让房地产有关的税金： 销售收入=91000 X 2000三 10000=18200 （万元） 营业税=18200X5%=910 （万元） 城建税及教育费附加=910X （7%+3%） =91 （万元） 印花税=18200X0. 05%=9. 1 （万元） 土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001 （万元） 加计扣除二（2000+8800） X20%=2160 （万元） 扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041 （万元） 增值额=18200-15041=3159 增值率=3159^15041=21%方案二定价1978元/平方米， 从而验证了该方法的可行性。 二、利用扣除项目金额进行纳稅筹划法 控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额二销 售收入-扣除项目金额。《中华人民共和国土地增值稅暂行条 例实施细则》规定，扣除项目金额包括：取得土地使用权所 支付的金额、房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产 开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计 20%扣除数，前两项合并可称为“建造成本”。于是： 增值额二销售收入-扣除项目金额二销售收入-（建造成本 +10%X建造成本