注册物业管理师四科整理复习重点资料.doc

b PAGE b 物业管理实务重点资料 第一章 物业管理企业（出题形式选择、计算） 1、物业管理企业是指依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（单选）P1 2、物业管理企业的特征：一、独立的企业法人；二、属于服务性企业；三、具有一定的公共管理性质的职能。（多选）P1 3、物业管理企业两种分类方式：一、投资主体的经济成分划分为：1）全民所有制2）集体所有制3）民营4）外资5）其他（多选）P1-2二、按股东出资形式来划分：1）物业管理有限责任公司2）物业管理股份有限公司3）股份合作型物业管理企业（多选）P2 4、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批（单、多选）P3 5、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。（单选）P4 6、物业管理企业的资质条件：一级资质，注册资本500万元以上，专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人；二级资质，注册资本300万元以上，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人；三级资质，注册资本50万元以上，专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人。（单多选）各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（计算题）P5 7、物业管理企业的四种组织形式：直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的一种形式；事业部型一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。P6 8、物业服务企业资质机构设置的影响因素：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织（P9） 9、物业服务企业机构设置的要求：1）按照规模任务设置）2）统一领导、分层管理3）分工协作4）精干、高效、灵活（P10） 10、（看）物业服务企业的机构职责：1）品质管理部主要职责：企业质量管理体系的运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等2）经营管理部主要职责：制定和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，级织对各物业项目进行目标考核等。（P11） 第二章 物业管理招标投标（选择、案例分析） 1、物业管理招投标：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或是物业所有人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。（P13）； 2、物业管理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）（P13）； 3、物业管理投标的主体：一般是指有符合招标条件的物业管理企业或是专业管理公司。(P14); 4、物业管理招标的类型：1）按物业类型划分为：住宅项目招标和非住宅项目招标；2）按项目服务内容的实施划分为：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型3）按招标主体类型划分为：建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型4）按项目服务方式划分为：全权管理项目招标、顾问项目招标。（P14）； 5、物业管理招标的特点：综合性、差异性、特殊性（P16） 6、物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标；（1）公开招标是邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式（2）邀请招标是招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。（P16） 7、物业管理招标的主要内容：1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容2）常规物业管理招标内容（P19—20)； 8、物业管理招标的条件：主体条件、项目条件（建设单位建设的住宅小区必须招标；）。（P20） 8、物业管理招标的程序（重点）：1）成立招标领导小组2）编制招标文件3）公布招标公告或发出投标邀请书4）发放招标文件5）投标申请人的资格预审6）接受投标文件7）成立评标委员会8）开标、评标和中标；招标备案：1）发布招标公告10日前2）发出中标通知书15日内。公开招标应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告；邀请的企业数量3个以上；招标文件发出日起至投标人提交投标文件截止之日最短不得少于20日；评标人是招标人代表，物业管理专家两部分构成；评标委员会人数一般是5人以上的单数，物业管理方面的专家人数少是少于成员总数的2/3；招标人应按中标候选人