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浅议房地产项目代建模式 摘要：房地产项目代建模式是近年来国内兴起的一种新型 开发模式，本文从其概念入手，通过对比房地产项目代建模 式和政府投资项目代建模式，得出房地产项目代建模式的优 势及特点；并阐述了房地产项目代建模式的运作模式；总结 当前房地产项目代建模式中存在的问题，提出相应的建议， 可作为现有理论的补充和完善。 关键词：房地产；代建模式 Abstract： The real estate project age nt construction mode is in China in recent years the rise of a new mode of development, this paper from the concept, through the comparison of the real estate project agent construction system of government investme nt projec t age nt construction mode and obt ains the real estate project, agent construction mode advantages and characteristics； and elaborated the real estate project agent construction system mode of operation； summary of curre nt real est ate projec t age nt construction mode in the problem of existence, put forward the corresponding suggestion, can be used as the supplement and improvement to the existing theory. Key words： real estate； agent construction mode 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 2095-2104 (2012) 房地产项目代建模式是指委托方和专业开发运营服务 商，在“信任”、“共享”和“真诚”的共识下，以委托代 理合同为契约，履行各自的权利和义务，为实现双赢”的 目标而努力配合的一种新型房地产开发模式。 一、房地产项目代建模式的特点及优势 房地产项目代建模式与政府投资项目代建模式相比，双 方在理论基础、合作基础、组织关系、委托方类型和利益诉 求等方面均在较大差异。 政府投资项目代建房地产项目代建 理论基础委托代理理论合作伙伴理论、委托代理理论 关系类型委托代理关系合作伙伴关系 投资方政府或事业单位私人企业 参与方 具有法人资格的项目管理企业 专业房地产开 发服务商 委托方 利益诉求社会效益、防止三超”现象，遏制寻租行 为提高盈利能力、规避风险、增强公司影响力，培养自有 团队 管理内容建设期成本、质量、工期管理全过程管理， 包括成本、质量、工期、销售、物业服务等 对比政府代建模式，房地产项目代建模式是在双 方互相信任，资源共享的双赢”理念上实施的，双方的关 系是“和谐”和“平等”的，不存在一般代建项目中某一方 占据主导地位，而处于劣势地位的另一方为了实现自身利益 而牺牲其余参与者利益的现象。各个参与者为了同一的目 标，组建同一支团队，通过真诚的沟通和协调，努力达成“双 赢”目标。 对比一般房地产开发模式，代建模式实现了 “各 司其职、资源最优化配置”的目标。当前，房地产行业面临 转型，从过去的资金密集型行业逐步转变为资金和技术密集 型的行业，开发商单纯依靠土地红利和资金快速周转获取高 额利润的时代已渐行渐远。消费者开始关注产品品质和售后 服务，追求房产品“性价比”，对开发商‘专业化”程度的 要求也日益提高。合作可以发挥出委托方和代建方各自的特 长，整合优势资源，将项目风险控制到最小或是将风险带来 损失降到最低。 就合作模式分析，房地产项目代建模式突破了过 去常有的“公私合作模式(即政府部门与项目管理公司合 作)”的局限性，将合作主体扩展为普通公司之间的战略合 作。委托方的投资群体多元化，利益诉求多样化；代建方也 由单一的总承包单位或项目管理单位扩展为专业开发管理 服务商。房地产项目代建模式的适用范围更广。 二、房地产项目代建模式的运作模式 房地产项目代建模式的运作模式，可简单地概括为由委 托方提供开发用地并承担全部或主要的开发资金，代建费根 据委托方的需要向项目输出专业的开发团队，承担开发管理 任务。双方组建同一个公司，由委托方委派董事长和财务人 员，其余岗位均由代建方派驻或招聘，并由代