不动产价格的影响因素.pptVIP

不动产价格的影响因素体系 §2.7 区域因素 §2.6 预期因素 城市的人口发展规划对城市未来的人口总数、自然增长率、老年抚养比、少年抚养比等都有相应的预测和规划，这种人口发展规划会使得人们形成未来对不动产需求增加的预期，即未来不动产价格上涨的预期，因此，为了降低购房成本和损失，人们会选择提前购买，导致当前不动产价格的上涨。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 §2.6 预期因素 城市的环境发展规划对城市未来的空气质量（空气达到二级及以上的天数）、森林覆盖率、人均公园绿地面积、垃圾无害化处理率、污水集中处理率、公园布局、景区建设、道路绿化、城市水系建设等都有相应的目标规划，会形成人们对城市未来生态环境质量优化的预期，提高人们的健康生活系数，吸引更多的人购房定居，增加对住宅不动产的需求，带动当前住宅不动产价格的上涨。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 §2.6 预期因素 城市交通的规划、建设和运营，使得城市空间功能将重新配置，城市不动产空间市场，尤其是交通沿线周边的不动产将发生巨大变化。交通改善通过降低交通成本和通行时间，从而增强了某些区域的可及性，而这种可及性的改善将资本化于周边住宅和商业不动产的价值上，现实中的表现就是这些不动产的市场价格上升。需要关注新增公交站点的空间位置、规划时间、规划建设周期等信息。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 §2.6 预期因素 城市基础设施建设规划能够改善城市不同区域的生活设施和配套设施的完善程度，使得不同区域的人们可以享受不同的服务，尤其是人们对于学校、医院的建设规划会表现出更多的关注，对建设规划区域的不动产有更多的需求，有更高的支付意愿。同时，对于生活必需的供水、供电、供气、供热、排水等系统的空间布局和管道覆盖情况也较为关注，对于这些生活设施的供应改善预期会增加他们对不动产的需求，促使不动产价格的上涨。 经济预期 政策预期 社会预期 人口预期 环境预期 交通预期 基础设施预期 §2.7 区域因素 繁华程度 交通条件 繁华程度在外观上反映城市经济、社会生活活动的频繁与活跃，其内在表现为中心地职能的集聚、经济效益的提高、企业及居民活动实际代价的降低，会吸引更多的服务业和交通建设集聚，引起生产方的生产规模经济效益提高，消费方的消费规模经济提高，因而对城市活动的空间需求急剧增加，引致不动产需求的急剧增加。繁华程度可以由商业服务业繁华度来衡量。 基础设施 环境状况 §2.7 区域因素 繁华程度 交通条件 主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。通常用道路功能、路网密度与车流量来表示。交通条件的优劣，不仅对商业型不动产的价格有明显的影响，而且对工业型不动产、住宅型不动产以及农业型不动产的价格都有很大的影响。通常，一个城市中，交通发达的地区，其不动产价格较高。 基础设施 环境状况 繁华程度 交通条件 基础设施 主要是指与区域配套的生活设施、公用设施和文体设施的完善度，如供水、排水、供电、供气、供暖等生活设施，中学、小学、医院、邮局等公用设施，文化馆、体育场等文体设施。配套的基础设施的完善程度直接影响其生产、生活等功能的发挥，从而对不动产价格产生影响。 通常，基础设施建设越完善的地区，不动产价格越高。 环境状况 §2.7 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施 环境状况 主要是指那些对不动产价格有影响的不动产周围的物理性状因素，主要包括大气、声觉、水文、视觉、卫生等环境状况。就大气环境而言，不动产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘对不动产的价格影响也很大；就声觉环境而言，噪声大的地方，不动产价格必然低，噪声小的地方，不动产价格通常较高；就水文环境而言，地下水、河流、江湖等污染程度如何，对其附近的不动产价格，也有较大影响；就视觉环境而言，不动产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，形成的景观是否赏心悦目等都对不动产价格有影响；就卫生环境而言，清洁卫生情况如何对不动产的价格也有影响。 §2.8 自身因素 土地方面 位置、面积、地势、地质等 形状、临街宽度、深度 日照、通风、湿度、温度等 气候条件 建筑物方面 面积、结构、布局、材料 建筑设备、施工质量 朝向、楼层、建筑物外观 §2.8 自身因素 土地方面 位置、面积、地势、地质等 形状、临街宽度、深度 日照、通风、湿度、温度等 气候条件 建筑物方面 面积、结构、布局、材料 建筑设备、施工质量 朝向、楼层、建筑物外观 土地位置有自然地理位置和社会经济位置之分，自然地理位置固定不变，社会经济位置可以改变。位置不同的土地带来的收益也不同；就土地面积而言，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低