立法加强保障买楼人士消费权益.DOC

PAGE PAGE 1 / NUMPAGES 2 立法加強保障買樓人士消費權益 2008年05月14日 買賣樓宇有別於街市買菜，其實，市民作出如此重大的投資，我覺得他們作為消費者，便一定要有本身須知的權益。 香港地產建設商會（“商會”）已經同意並已在報章發表統一預售樓花的價單格式，所有發展商均必須詳細列明單位的售價和3類面積，包括銷售面積、室內有蓋面積和公用攤分面積，並須分項列明。新格式同時要說明窗台和露台等的面積，我覺得原則上這是應該支持的。 事實上，這做法與香港測量師學會（“測量師學會”）的《量度作業守則補編》所提出的統一面積計算方法大致相同，而且商會提出“銷售面積”這個名稱，較“實用面積”更能反映“saleable area”的真正意思。 由於現行法例對“實用面積”的定義，主要是供建築師在設計樓宇時，計算不同面積所需的設備，所以在不同情況的法例規範下，便會出現不同的定義，如果寫在售樓書上讓廣大市民參考，我恐怕會引起混淆。 讓我舉出數個簡單的例子。屋宇署的《提供火警逃生途徑守則》內的“實用樓面面積”（usable floor area），是用來計算樓宇可容納的人數，以決定所需走火通道和樓梯的數目，因此在計算時，並不包括單位內的廚房、廁所，或公共通道和機械設施等所佔用的空間，所以絕不能把兩者混為一談。 《建築物（衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所）規例》（第123I章）內所謂的“實用樓面空間”（usable floor space），是用來計算樓宇所需的衞生設施，例如要設置多少個廁所等。所以，有關定義只針對建築物內各層樓面面積的總和，並不包括樓梯、升降機、廁所或機械設備所佔用的空間。 至於不同法例條文內的“總樓面面積”，即（gross floor area），卻是非常重要的。它主要是透過地積比率和地盤面積計算整體樓宇密度，所以有關定義集中於建築物的每一層的面積，而且結構外牆的面積亦要計算在內，因此我覺得必須同時瞭解樓面面積的計算方式。這主要是作為現時的規範，而不是用於售樓說明書，所以，我要理解為何發展商各有自己的一套演繹方式。因此，我贊成透過劃一的“銷售面積”定義，規定發展商須於售樓書上列明單位面積的詳細資料。 最重要的是，統一的計算方式必須取得商會、專業學會、地產代理監管局、消費者委員會（“消委會”） ─ 消委會是很重要的 ─ 等多方面的共識，共用一套準則，避免混淆的情況繼續發生，從而保障消費者，使其知道樓價中有多少是屬於自己的單位面積，以及有多少屬於公用地方，例如大堂和會所等設施。 實際上，政府早已有一套“saleable area”的定義，用作評估差餉和地租的用途，並可以借用作為統一市場計算的標準。只要把“ 實用面積”的字眼改為“銷售面積”，有關的定義便變成“即個別單位獨立使用的樓面面積，包括露台和其他類似設施，但不包括公用地方，例如樓梯、升降機槽、大堂和公用洗手間”。“銷售面積”是量度至外牆的表面，並以共用牆的中線作界線。有關的面積並不包括天井、窗台、花槽、平台、附屬天台和車位等。大家從地契或樓宇的差餉單便可以看到自己的樓宇的實質面積有多大。 其實，測量師學會的作業守則內所提出“實用面積”的定義，“不包括附屬地方內的指定項目，並須另行量度及註明，包括閣樓、窗台、車位、庭園、陽台、花園、平台和天台”，大致上與差餉物業估價署沿用的計算方式相近，我覺得兩者並無衝突；加上商會的3類面積規定，我相信應可訂出一套全面而統一的樓宇面積計算方法。 所以，我覺得政府應該鼓勵發展商使用取得多方共識的統一計算方式，並在售樓書上清楚列明樓宇的“銷售面積”，而不要採用“實用面積”的字眼，因為這與建築師所用的計算方式有很大的衝突，以及列明各附屬項目的面積的資料，讓市民易於掌握樓宇的實際價格，以便衡量該樓宇是否適合自己購買，也可以更有效地保障消費者的權益。