福州房地产业发展战略研究.pdf

j--西大掌工商蕾理硕士掌位能·丈 福州房地产业冀最战略研究 量远远大于二级市场的交易量。 2、按市场交易客体划分 可分为土地使用权市场、房声市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 3、按物业类型划分 可分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休 闲娱乐物业市场等。 4、按照购置目的划分 可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方把房地产作为投资对象，期 待通过房地产的保值、增值获取出售、出租收益来达到盈利目的；房地产自用市场的买 方则以自用为目的，供自己生活、生产使用。由于房地产兼具投资和消费的功能，两个 市场实际上密不可分，并可相互转化。 5、按照房地产价格的实现形式划分 可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场，房地产所有权的供求关 系决定房地产所有权价格，即通常所说的房地产价格；在房地产使用市场，使用权的供 需关系决定使用权价格，即租金。这两个市场通常被简称为买卖市场和租赁市场。 2．1．3房地产业 房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其它房地产活动 的总称。房地产业在国民经济分类中属于第三产业吲。 房地产业不涉及物质生产过程。其与建筑业的关系如下图表示： P………一 !房地产业 I 广一…一一 I i建筑业 -’-．…………………………-¨…………-¨一………～…-．……j 图2—1房地产开发中的各项经济活动” ChartAll in 2-1 EconomicActivitiesRealEstate Development 资料来源：张红房地产经济学【M】，北京：清华大学出版社，2005．8，P34 5 广西大掌工南蕾理司|：b掌位论文 福州房地产，o‘晨战略研究 2．2 中国房地产业发展历程卧嘲 。 。 2．2．1一，“休眠”时期(1949～1978) ， 新中国成立之后至20世纪70年代末，城市土地归属于国家，实行无偿、无限期使 用制度，不允许买卖转让。这一时期的基本特点是：土地公有，实行行政划拨使用，房 屋由国家投资建设，实行计划分配，住宅实行低租金福利政策。 2．2．2 。复苏”时期(1979～1991) 1978年12月党的十一届三中全会确立以经济建设为中心，中国开始进入改革开放 新的历史时期，房地产业开始复苏。这一时期的特点是： 1、初步明确房地产的商品性，住房体制改革迈出步伐。：1980年邓小平关于发展建 筑业和住房制度改革的谈话，为房地产业的发展扫清了思想障碍。1980年6月在中共中 央、国务院批转的‘全国基本建设工作会议汇报提纲》中，正式提出实行住房商品化政 策，准许私人拥有住房，并进行公有住房出售。 2、房地产作为商品开始经营性运作。20世纪80年代初，深圳、广州、上海、j北京 等一些大城市的政府主管部门试验性地组建房地产开发公司，商品房开发主体开始出 现，住房建设投资主体开始向多元化发展，商品房开发投资额不断上升，1990年全国住 宅建设完成投资额297亿多元。 3、土地使用制度改革起步，房地产一级市场(土地市场)开始形成。在坚持城市 土地国家所有的前提下，实行所有权与使用权分离，转让土地使用权，逐步变无偿、无 期限使用为有偿有期限使用。 2．2．3 。过热和调整”时期(1992～1997) 1992年春邓小平视察南方重要谈话发表，同年lO月党的。十四大”明确指出中国 经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，这极大解放了生产力，推进房地产 业进入了第一个快速发展时期。从1993年到1995年，土地使用权制度改革取得突破性 进展，一方面外资企业批租地块快速增多，另一方面规定新增的商业、旅游、娱乐、金 融、服务业、商品房等内资六类用