奥园海景城商业定位跟租赁价格资料.pptVIP

进港大道是南沙经济开发区的主干道，从金沙路至珠电路的交汇路段是进港大道最繁华的路段。沿街共约58间商铺。 项目商业分析要素 与本项目距离 位于进港大道及金沙路交汇处，距项目500-900米 商业规模 建筑面积1万㎡左右 商业格局 由沿街街铺形成 主要业态 银行，地产中介、餐饮、美容美发、服饰等 辐射范围 整个金洲板块及周边区域 消费群体 当地居民和部分商务群体 租金范围 首层约80-120元/㎡，顶手费约8-12万元左右 经营档次 中档 三、区域商业发展情况 进港大道沿街商业 典型商业项目分析 进港大道沿街商业整体档次和形象较好，昭示性强，租金为区内最高，聚集区内餐饮、休闲、服装、配套等业态，但受区内消费结构限制，整体规模较小。 项目商业分析要素 项目距离 位于珠电路与进港大道交汇处，距项目900米左右 商业规模 总建筑面积为约67300m2，集中商业规模约3.5万m2 商业格局 塔楼为19层，商场裙楼共4层，从5到19楼是做酒店式的公寓，商场设置了四个中庭，并设有大型广场 主要业态 辐射范围 整个南沙区域 消费群体 当地居民和厂区职工、商业经营者，政府人员 租金范围 首层约160-200元/㎡，二层约80-120元/㎡（按100%实用面积算） 经营档次 中档 首层 二层 三层 四层 以自营百货、零售、精品、服饰为主 社区超市（约3500平）、电器体闲餐饮为主 儿童娱乐、KTV、电影院 电影院 三、区域商业发展情况 华汇国际广场 典型商业项目分析 项目处于南沙传统商业中心，人流与人口集中，昭示性极强，定位为小型购物中心形态，辐射整个南沙区域。 主要竞争性项目分析 要想和对手竞争，必须先了解对手 竞争项目 所处位置 商业氛围 人口密集度 昭示性 裙楼规模 一层规划 二层规划 三层 四层 租赁均价 今州广场 传统商圈核心 浓厚 非常密集 较好 2.5万 标超、零售、服饰 家电卖场、家具卖场、电脑配件 平价家具 无 约30元 华汇国际 传统商圈核心 浓厚 非常密集 极强 3.5万 百货零售、服饰精品 社区超市、数码电器、餐饮 儿童百货、KTV、影院 影院、餐饮、娱乐 40元 本项目 中心区核心 非常淡薄 人流稀少 单面昭示 2.8万 零售、服饰精品 大型超市 大型超市 影院、娱乐 - 租金收益测算的依据与标准： 主力店：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑。（如超市在15-18元/平方米/月左右；） 餐饮：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑，与南沙同类型租金水平一致。 次主力店：行业承租水平； 普通零售商家：用预测其月营业额的20%除其租赁面积，得出租金单价+管理费。 配套类商家：行业承租能力和南沙的实际情况综合考虑，与南沙同类型租金水平一致。 二、租金收益测算 南沙现阶段商业正处于萌芽期，商业价值还未体现出来，对大型主力店吸引力不足，结合南沙市场普遍情况，建议租金为（具体情况详见《海景城购物中心租金价格测算》报告）： 结论：大卖场整体租金水平：27.87元/平方 业态　 建筑面积 商铺权重系数 商铺租赁总价 商铺租赁单价 超市/百货 16060.00 1250 360000 35 影院 3200.00 169 64000 50 KTV、餐饮 3829.00 300 88000 50 外围独立商铺 4287.00 2221 870000 150 合计 27376.00 3940 　 楼层 经验系数 建筑面积 各层权重系统 层别总价 层别均价 1F 100% 6287 6287 100 2F 60% 7030 4218 50 3F 36% 7030 2531 40 4F 29% 7030 2025 30 合计 　 27377.00 15060 九年租金收益测算统计（纯租赁模式）： 九年租金均价测算统计（纯租赁模式）： 九年租金收益测算统计（首层销售模式）： 九年租金均价测算统计（首层销售模式）： 拓展商家名单 人人乐、沃尔玛、大润发、卜蜂莲花超市、嘉荣SPAR超市、百佳、新一佳、华润超市、乐购超市 横店影院、星美影院、大地影院、中影影院、嘉禾影院、金逸影院 意向商家名单 卜蜂莲花、人人乐、嘉荣SPAR、横店影院 最终确定洽谈商家 横店影院（已签约）、卜蜂莲花、嘉荣SPAR（洽谈中） 阶段性招商成果 2010年8月初-10月底，围绕着大型超市与电影院二大业态进行洽谈 2010年10月23日顺利签下横店电影院，为项目的销售打下了良好基础 大型超市洽谈过程及进展 1、因前期项目本身存在着设计缺陷，对商业未来的发展估算不足，至使物业的硬件条件无法满足大型超市进驻的基本需求。 主要表现在： 现存在问题为：荷载，对方要求最低荷载600kg/㎡,生鲜及仓储区为1000 k