土地价格的管理资料.ppt

1.以劳动价值论为基础； 2.土地价格的实质是地租的资本化。 3.未开垦的土地“没有价值”。 4.土地具有特殊的使用价值, 在一定的土地关系下产 生地租，产生土地价格。 5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。 6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所 有者的收入。 1.土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。 土地收益是指: (1) 正常情况下的土地收益。 (2) 处于最佳利用方向的土地收益。 (3) 是指土地纯收益。 把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金 , 称为土地的资本价值或称为土地的售价。 它与SS相交于E1点 , 决定价格Pl点达到市场均衡。但当市场条件发生了变化 , 如政府放宽土地投资的贷款限制, 或减免房地产交易税费, 从而剌激需求, 使需求曲线由 DID1 移至 D2D2, 并与 SS 相交于 E2 点 , 即在 F2 点取得均衡 , 此时的市场价格便升至 P2。 (一) 土地价格的内涵 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移, 是因为土地权利的垄断。 (二) 土地价格的特点 1. 土地价格是土地的权益价格。 2. 土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产 成本定价。 3. 土地价格主要由土地需求决定。 4. 土地价格呈总体上升趋势。 5. 土地价格具有强烈的地域性。 1. 土地制度 2. 城市规划 3. 城市性质及宏观区位 4. 土地利用计划 5. 土地相关政策 6. 人口状态 7. 经济发展状况 8. 社会安定状况 四、土地价格变动趋势及规律性 (一) 土地价格呈总体上升趋势 1.??社会经济发展水平提高。 2. 人口数量及家庭户数增加。 3. 土地投机。 (二) 土地价格变动呈现周期性特征 1. 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 在经济繁荣时期, 土地价格上涨。在经济萧条时, 土地价格下跌。 2.土地价格变动受政府调节的影响－反向调节机制 在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期,政府一般采取降低税收、利率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。 (三)土地价格变动具有明显的地区差异性 发达和城市CBD地区常比落后地区和郊区变化大。 (四) 地价在房地产价格中所占比重越来越大 在房地产价格构成中, 劳动力价格, 建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低, 在总价格中的比重会越来越小; 而土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势, 其在房地产总价格中的比重也会越来越高。 ( 一 ) 土地估价有助于土地交易的顺利进行 ( 二 ) 土地估价有助于企业投资决策 ( 三 ) 土地估价有助于土地市场的完善 ( 四 ) 土地估价有助于土地市场管理 (一) 公平原则 (二) 最有效利用原则 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用 ; 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价, 以估价对象的现状利用为最有效利用; 农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用, 可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。 (三) 替代原则 在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。 (四)预期收益原则 指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。估价人员必须了解过去的收益状况, 认真分析土地市场的现状、发展趋势,以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策, 合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。 ( 五 ) 供需原则 ( 六 ) 保证农民基本生活原则 农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益, 不考虑土地对农民的社会保障作用 , 即土地的社会效益等因素, 土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。 二、土地价格评估的基本方法 (一) 市场比较法 1.