房地产营改增最新政策影响解析.pdf

6 营改增最新政策影响解析 ——中铁房地产集团 主讲人：赵 杰 概要 CONTENTS 政策背景介绍 基本政策解析 税收风险提示 经营战略影响 2 一、政策背景介绍 3 政策实施情况 政策实施情况 2016年政府工作报告提出全面实施营改增 ，从5月1号开始将 试点扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。并将 所有企业新增不动产 ，所含增值税纳入抵扣范围 ，确保所有 行业税负只减不增。 这次营改增的试点主要的内容称之为双扩 ，一扩就是将试点 范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业 ，实现 增值税对货物和服务的全覆盖。这个试点完成以后 ，营业税 在我国的税制史上就退出了历史舞台。第二个扩 ，是将所有 的企业新增不动产所含的增值税纳入抵扣的范围 ，比较完整 地实现规范的消费型增值税制度。全面推开营改增改革是本 届政府成立以来规模最大的一次减税。 政策实施情况 1、此次新增试点的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四 大行业涉及纳税人1100户左右 ，比前期试点的590多万户增加近一倍 ， 实现的营业税占原营业税总收入的比例约80% ，改革涉及面更广。 2、这次营改增与以往相比 ，涉及到的试点企业有1100多万户 ，是 原试点企业户数的7倍还多 ，试点企业的税收规模超过19000亿 ，是原 试点企业的4倍多 ，减税规模5000多亿元 ，减税的力度也是空前的。 政策实施情况 李克强总理在今年的政府工作报告中提出全面实行营改增 ，同时提 出要确保所有行业税负只减不增。 如何实现 ？ 宏观层面： 在试点方案的设计上，制度的设计体现只减不增的内涵。 微观层面： 1、原来在营业税上的优惠政策改革以后继续延续，比如说养老、医 学习好营改增的政策，领会精神， 疗等，继续实施免税。就是过去的优惠政策平移到新的增值税制度 要运用好政策来调整管理、决策的 2、对于一些老合同和老项目继续实行政策平转，简易征收。 思路，还要执行好增值税的政策。 3、对于特定的行业制定了一些过渡性的优惠政策，比如建筑业里面 的甲供材，还有清包工等等这样一些项目，选择适用简易计税方法 征税。同时我们还允许房地产企业来扣除土地的购置成本。 政策实施情况 宏观保障措施： 1、6月份的纳税申报期由15号延迟到25号； 2、A级纳税人、B级纳税人从5月1 日开始取消增值税专用发票的 认证 ，对本次纳入试点的这批纳税人在三个月内取消专用发票的认证 ， 这就减轻了办税服务厅的压力； 3、在办税服务厅增设了窗口 ，开辟了营改增的专项通道 ，领导带 班制度 ，这样保证整个服务工作有序进行。 政策实施情况 营改增对房地产行业的影响： 1、房地产销售、出租收入将适用11%税率； 2、地价款可以扣除 ，以差额计算销项税额； 3、老项目设置过渡期政策 ，征收率5% ； 4、住宅专项维修基金、资产重组过程中涉及的不动产不征收增值税； 5、结构性减税明显 ，但行业短期压力加大。 二、增值税与营