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淮安市房地产投机度测量探究 摘 要：选取城镇居民人均可支配收入、短期贷款 利率、房地产价格实际增长率这三个影响房地产价格的主要 因素，建立房地产投机度检验模型，运用e-views软件对淮 安市房地产投机度进行回归分析，进而以此判断淮安市房地 产市场的投机度是否严重，以期为相关部门制定房地产政策 提供一些参考。 关键词：房地产投机；房地产价格增长率；短期贷款利 率 中图分类号：F290文献标志码：A文章编号：1673-291X (2013) 23-0127-02 自2003年18号文将房地产业正式确定为我国的支 柱产业”出台以来，房地产业迅速发展，很多城市的房地产 价格也是一路攀升，不断超越普通老百姓的支付能力，使得 房地产这种商品由一般的消费品迅速蜕变为有钱人的投机 游戏。投机性的炒作使得房地产价格背离其基础价格，挤压 房地产的投机泡沫一直以来都是国家调控房地产的基点，因 而对房地产投机度界定和测量也成为了学术界研究的热点 [1]。 投机的本质是为了以最小的投资获取最大的利润，如果 两种完全可替代的商品价格存在着地区或时间上的差异，那 么投资者就会抓住机会，套取利润。房地产的位置不可移动 性和土地不可再生性等特性使得房地产价格随着需求增加 呈现刚性上涨的可能。一旦条件成熟，客观存在的可预见价 差必将成为客观存在的投机牟利机会。 一、房地产投机度测量模型 （一）参数选取 本文认为居民可支配收入、银行信贷利率、房地产价格 实际增长率是影响房地产价格的主要因素，其他因素对房地 产价格的影响不显著，可以忽略不计。因此，所建立的投机 度检验模型就是以这三个因素作为回归参数。居民可支配收 入代表了居民对房地产的支付能力和可承受能力，银行信贷 利率能够反映金融机构对房地产业的支持程度，房地产价格 的实际增长率则代表了房地产业的发展速度。 （二）投机度检验模型建立 本文采用Levin和Wright （1997）的基本框架，认为投 资者的投机收益来源主要有两个方面：一是房地产所有者从 物业的使用中获得收益，此时假设资本预期的收益为零；二 是房地产所有者预期价格变化导致资本收益的增减量［2］。 公式表示为: Pt=Pmt+Ht (1) 其中，Pt代表第t年的房地产价格；Pmt代表资本收益 为零时的房地产价格；Ht代表投机成分，体现的是房地产作 为一种资产获得的预期收益的现值，对房地产价格未来的预 期是引起房地产投机的主要因素［3］。 Pmt代表房地产使用者从物业的使用中获得的收益，一 般认为其与收入Yt和短期贷款利率it有关［4］。在这里， 收入和利率呈现出负相关的关系。当投资者的收入上升，会 增加房地产这种商品的消费，但利率的上调会增加抵押的贷 款支出，降低了可支配收入量。因此，Pmt可以表示为： Pmt=f (Yt, it) (2) 由于Ht代表的是房地产作为一种资产获得的预期资本 收益的现值。可表示为： (3) 其中，Ht+1表示下一期预期资本收益。 根据正反馈机制，房地产资本收益与前一期的收益有 关，即其受到前一期的价格增长率的影响，可以用公式表示 为： (4) 其中，Gt表示房地产价格增长率。 因此，第t年的房地产价格可以表示为： (5) 根据方程(5)建立计量经济模型： (6) 房地产业投机度可以用9来表示，即房地产过去价格 对将来价格的影响程度。 (7) 如果6的数值过高，则说明房地产市场上存在着巨大 的投机行为，存在房地产泡沫的可能性也就较大。反之，房 地产泡沫存在的可能性就较小。根据国际上的公认标准，投 机度大于0.4时，即表明存在着较为明显的房地产泡沫。 二、淮安市房地产投机度测量的实证研究 本文选取淮安市2006—2012年期间的数据，其中住宅 销售面积、住宅销售额、城镇居民人均可支配收入来源于淮 安市历年统计年鉴。运用住宅销售额除以相应的住宅销售面 积得出住宅的平均单价。在利率选取上，以一年期贷款利率 为准，但是由于贷款的基准利率每年内也在不断调整，因此, 以每一年内的贷款利率与其适用月份进行加权平均，最终综 合定出一年期的贷款利率，并通过简单计算，得出Gt/1+it 的具体数值(见表l)o 运用e-views软件：根据表1中的数据，以及计量经济 模型(6)进行回归分析，分析结果如下： Pt=-590. 0710+0. 1945 Yt+1595.901 Gt/l+it+4445.628 it (17. 8723) (3. 0695) (0. 6302) R2=0. 99 F=108. 8803 从回归结果来看，R2=0. 99表明自变量对因变量的解释 能力很强。由此可以计算出淮安市房地产市场的投机度 0.36,该值小于国际公认的警戒数0.4,因此，淮安市房地 产市场不存在严重的投机行为，投机度较低，投机行为较少。 三、结