(最新最全)房地产开发项目实用经济测算培训(106页).ppt

房地产开发项目经济测算培训 做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业） 当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化 感谢公司提供的机会 培训说明 培训目的： 掌握经济评价及其在决策中的作用 思考问题： ——项目利润是怎样计算出来的？ ——房地产经营需要哪些要素投入？ ——什么样的房地产项目才是好项目？ 产出》投入；回报》付出 5 目录 CONTENT 五、相关分析 三、项目收入 四、项目利润 六、典型案例 二、项目投资 一、基本知识 6 一、基本知识 估算必要性 估算思路 估算假设 房地产类型 （一）估算意义 ？ （一）估算思路 9 （三）估算假设 指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏估算 租、售计划模拟 现金流分析 相关分析 模拟开发进程 财务评价 项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例 （四）房地产类型 房地产类型：商业、办公、住宅、工业 11 目录 CONTENT 五、相关分析 三、项目收入 四、项目利润 六、典型案例 二、项目成本 一、基本知识 12 二、项目成本 土地取得成本 前期工程费 房屋开发费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期间税费 其他费用 不可预见费 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等 （一）土地取得的费用 土地费用估算 开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种 提示：取得的只能是使用权 我国的土地所有权只有两种：国家和集体 错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。 ⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 ⑶ 土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 ⑷ 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 ⑸ 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 （一）土地取得的费用——竞价购买 一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买） 序号 项目 计费依据 计费标准(元/) 费用合计(万元) 备注 名称 数值 单位 　 一 土地费用 　 　 　 　 35741.2 　 1.1 土地受让费 土地面积 1145.00 亩 30.00 34,350.00 763337.15 1.2 契税 土地价 34,350.00 万元 4.0% 1374.0 地价款的4% 1.3 印花税 土地价 34,350.00 万元 0.5‰ 17.2 合同额的0.5‰ 如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？ ？ （一）土地取得的费用——价格预估方