物业管理法律关系.pdf

第四章 物业管理法律关系 •概况 • 法律关系 •物业管理合同 • 法律责任 • 法律规定 • 法律实务 • 法律案例 一、概况 （一）、传统物业管理与现代管理的比较 ①1949-1978年，我国实行的是公有化、福 利型的住宅制度； ②我国住房制度试点阶段 （1978-1987）， 首推城市是广州、深圳。 ③深圳市物业管理公司成立于1981年3月23 日； ④传统的房屋管理主要采用行政手段、产权 归国有。 （二）立法概况 最早确认建筑物区分所有权的法律： 《城市 已产毗连房屋管理规定》 （1989年12月21 日，建设部） 把物业管理推向前进的法律是：《关于进一 步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的 通知》 （1998年国务院）  法律体系： 宪法—— 《中华人民共和国宪法》（最高的法 律效力） 法律—— 《中华人民共和国合同法》（全国人 大及常务委员会通过） 行政法规—— 《物业管理条例》（国务院） 部门规章—— 《城市新建住宅小区管理办法》 （国务院授权的部门——建设部、国土资源部 等） 地方性行政法规—— 《广东省物业管理条例》 （地方人大） 二、法律关系 （一）构成要素 1、主体——参与者 国家—— 支配地位，行使管理权； 法人—— 最为突出的是物业管理公司的出现和发展。 自然人 2、客体——权利客体（权利指向对象）包括： 物、行为 （管理活动）、非物质财富（智力活动成 果）； 3、内容——权利和义务内容  注意： 1. 物业管理工作的归口管理部门：房地产行 政主管部门； 2. 物业管理法律关系产生、变更的基础是协 议委托； （二）、业主、业主委员会、业主大会 1、业主——物业的所有权人（房屋所有权人） （1）业主权利 选择权 监督权 解聘权 （2 ）业主义务 遵守法律、法规；（守法）； 遵守业主公约和pm合同条款； 服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定； 支持物业管理公司工作； 2、业主大会 （1）概念：由pm区域内全体业主组成，决 定在物业使用与管理方面事关业主利益 重大事项的业主自治最高权力组织； （2 ）业主大会的召开 ① 首次业主大会召开条件：物业交付使用的 建筑面积达50% 以上； ②业主大会每年至少召开一次； ③例行业主大会会议由业主委员会负责召 集； ④ 临时业主大会召开应有20% 以上投票权的 业主提议； ⑤物业所在地的行业行政主管部门应指导首 次业主大会的召开； （3）业主大会权利和地位  业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务 有最高决策权；  权利： ① 选举和撤换业主委员会的组成人员，监督业主 委员会的工作； ② 通过业主公约和业主委员会章程 ③ 批准物业管理委托合同； ④ 决定事关业主利益的重大事项； ⑤ 决定物业管理的其他事项； （4 ）业主投票权（表决权） 权力来源：业主的所有权派生出来的； 标准：住宅按户计算表决权；工业厂房、商 业用房按建筑面积； 行使：业主大会通过的决议需要1/2以上有 票权的业主同意；大会应超过1/2的业主或代 表的参加； 3、业主委员会 ①概念：在物业管理区域范围内，经业主大会或业主代 表大会选举产生，又物业所有人代表组成，代表全体业主实 施自治物业管理的组织； ②地位：必须对业主大会负责； ③业主委员会成员： 业主委员的个数应按照物业的规模确定为5-15 人，（最少不少于5人）； 成员的任期为2-3年； 委员是否获得酬金应由业主大会决定； 业主委员会成员的撤换应由业主大会决定； ④ 职权和义务 a. 职权 决策权、监督权、审议权 b) 义务 执行业主大会决议、接受政府监督