深圳南山蛇口南水步行街市场调研报告.docVIP

蛇口南水商业街 项目位置：  2.交通信息： 地铁：二号线水湾站 公交站点：水湾地铁站、公园南路 车次：37路; 122路; 332路; b702路; m242路，204路; 226路; 233路; 331路; j1路; k105路; k204路; m371路; m400路; m430路; n1路; n4路 周边信息： 宾馆饭店：天天宾馆、格林联盟酒店、金海湾快捷酒店、99连锁酒店、7天连锁、 餐饮服务：康乐快餐、金凤凰酒楼、重庆渔村、东北风味、嘉旺快餐、有朋居酒楼、澄海烧鹅、港海茶餐馆、红荔村肠粉、老妈蒸菜、 金融行业：中国银行、邮政储蓄、工商银行、平安银行、建设银行、招商银行、 附近地标：南山大厦、联合大厦、科技大厦、北科创业大厦、水湾大厦、 娱乐休闲：海燕网吧、好心情娱乐馆、美都足浴城、姐妹酒吧、红柱子酒吧、 购物商场：长青购物广场、朝太商场、家家乐蛇口分店、南水生活超市、 基本信息调查： 基本信息 位置 蛇口南水商业街 位置 蛇口南水路 建筑类型 商业街 开发商 民宅底商、南水村委 规模/经营面积 13000㎡ 街长/街宽 长约 480m，宽 12 m 客户交通方式 公交、地铁 经营档次 中低档 核心商铺信息 铺位数量或面积 207 个 外铺租金水平 120元/㎡/月 外铺销售水平 无只租不卖 免租期 7天 建筑结构与经营配套 建筑风格 现代化 广告位 门头广告 停车位 无 出入口数量 6个 休闲区域 无 公共通道 洗手间 各店铺自带 经营分析 辐射范围 蛇口片区 目标客户 普通消费群体 经营状况 一般 经营管理 经营方式 租金 收银方式 单独 管理费 5元/㎡/月 其他 商业街街铺统计及业态比例 业态 数量（个） 面积（㎡） 占比 主要品牌 休闲装 25 1600 12.3% 美特斯邦威、安迪、黛丝迪尼 眼镜 4 290 2.2% 高登眼镜、博士眼镜、风格眼镜、晶亮 女装 54 3600 27.6% 兰桂坊、韩日时装 鞋 19 1500 11.5% 大脚丫、冬之恋 内衣 4 260 2% 100%感觉、 皮具/包 11 700 5.3% 老北京布鞋、达芙妮 童装 9 580 4.5% 安奈儿，天线宝宝 餐饮 7 1250 9.6% 正品茶餐厅、红荔村 其他 20 3220 24.7% 针织品、海湾幼儿园 总计 153 13000 租金水平案例（店铺名）： 1.欧韩时装 租金 6300元/月 开间 3.5m 租期 3年 进深 8m 业态 服装 面积 40㎡ 押金 2个月 实使用率 70% 目前转让费 9万 层高 3.5m 物业费 5元/平/月 店铺形状 长方形 大码鞋店 租金 1.1万元/月 开间 5m 租期 2年 进深 15m 业态 男鞋 面积 100㎡ 押金 2个月 实使用率 75% 目前转让费 13万 层高 3.5m 物业费 5元/平/月 店铺形状 长方形 3.外贸仓 租金 万元/月 开间 4.5m 租期 2年 进深 8m 业态 女鞋 面积 56㎡ 押金 2个月 实使用率 64.3% 目前转让费 万 层高 3.5m 物业费 5元/平/月 店铺形状 长方形 南水街与海昌街同为蛇口最繁华街道，长约500米，是蛇口的商业标志，其发展历时较长，众多服装品牌商户如佐丹奴、以纯、美特斯邦威、依米奴等已经入驻。 通过以上数据可以看出： 一．整条商业街的店铺以50-80平的店铺为主，租金单价在120元/平左右，单店的转让费用在6-10万之间，蛇口南水街虽然开街时间较长，但整条街的商业氛围不是很浓厚，因此进驻的都是一些中低端品牌，商家盈利能力较弱，所辐射的消费人群也仅仅是蛇口片区的人群。 二．整条商业街因界面较宽，因此南水路中间始终保持着车辆通行，不能算作真正的商业步行街。整条商业街也没有按照片区来落位，商户在10多年间的更迭中自由转让、落位，所以会出现同质竞争的情况，业态配比不合理，好做的产品其他商家一窝蜂跟着上，而这样导致的结果是货品供大于求，商家为了生存就把价格往下降，使得做同类产品的商户的利润降低，难以持续经营，所以经常有实力较弱的商户转让。