香港物业的楼宇管理和维修.pdf

第一讲 香港物业的楼宇管理和维修 一、楼宇管理 楼宇——不管是住宅还是商业性大厦，或是上层做写字楼、底层或底下三 四层做店铺的混合性大厦，或是集商场和其他设施为一体的物业场所——的日常 管理主要是对楼字进行有效运作，使租住者得到充分享用。物业经理的责任范围 包括楼字的安全控制，清洁运作，建筑结构、设备、厂房和公用设施的日常维护。 他／她通过下属部门履行这些职责。 （一）安全控制 提供安全服务和控制，要么由直接保安人员负责，要么让承包商负责。除 了只配一个看门人这样简单的管理外，还可以通过承包商雇请专业保安人士负责 安全问题。警卫或门卫必须接受正规的防止犯罪和物业管理职能的培训。显然， 在现代化、智能化的大楼里，计算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了安 全控制上，所以更多的，且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的安 全控制是必要的。对任何新楼字项目，在其设计阶段就考虑到应用安全控制专业 知识是很有益的。物业经理，如果是大型开发项目，最好是安全专家，应该被列 为项目协调小组的成员之一，这样，他／她在安全控制方面的专业知识就可以在 项目设计阶段得以运用，从而避免项目完工之后修修补补。可惜的是，这种早期 的安全输入在新项目中常常被忽视。 (二)看守条例 《香港法律》第299章规定：“看守人”是“除第三部分条款规定的人之外 的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，保护任何财产，或防止犯罪或维护秩 序。”保安员属于这一类别。所以，任何想干看守这个差事都要到警察署领看守 许可证（注：第三部分条款规定的人指：公共官员及驻港军队）。 (三)保安服务范围 通常，按两班倒提供24小时保安服务，如，从早上7点到下午7点为一班。 从管理的角度出发，保安人员分三班倒更可取。商业性或办公大搂往往可以考虑 雇三班保安员，而大部分的主宅楼有两班就够了，可以节省预算开支。 (四)保安主管的职责 1.保安主管当班和下班都要与控制中心通话，并简要汇报青况。有些承包 公司还提供电话保护服务，在不同楼字或屋郊设多个检测点，通过电话线与控制 中心连接。保安主管按事先定好内时间表向控制中心汇报。 2.安排保安员轮流值班，使工作平均分配到每个人。 3.下班前向管理人员或楼字监管简要汇报情况，每班未填亏一份“每日报 告单”送管理处。 4.与物业管理人员或楼字监管保持密切联络，这在有效 协周任何安全问题或其他有关租住户的问题上非常重要。每日面对面地非正式的 交流是正常的。物业经理或他／她的代理与保安公司高级人员的定期会议，视需 要可每周或每月举行一次，解决诸如劳动力不足和人员不称职等问题。在规程制 定之前，要通过自扫讨论提出改进安全控制的办法和手段。 (五)住宅楼进出控制 1.保安员必须警惕可疑之人或情况。如有人在大楼的任何也方行迹可疑， 都要礼貌地加以询问，让其出示证件，陈述理由。如遇对方拒绝或回避，则需立 即报告并请示大楼监管或控制中心。 2.晚间值班时，保安员更需警惕大楼周围的陌生人，要先验明他们的身份 1 及来访理由才允许他们进入大楼。 3.保安员要注意大楼和大楼公用部分潜在的危险，特别是有小孩的地方， 必须随时防止发生事故，向大楼监管报告可能发生的危险情况。 4.大楼监管要保管一本锁匙记录簿，记录向每位住户发放的全部锁匙。为 便于管理，通常在控制中心或管业处留一份主要人口锁匙，以备出现紧急情况时 用。 5.住户搬迁或装修期间，保安员或大楼监管要特别注意人员进出情况，保 证搬家和／或装修承包公司接受监督。不触犯规章。 6.保安员必须每天对每幢大楼进行检查，而大楼监管则须根据每日检查报 告进行定期检查，目的是保证安全标准的实施，同时对其他事情，如清洁，小修 理。电梯。升降梯维修等进行跟 (六)商业大楼进出控制 住宅楼的安全措施可用在商业大楼，办公室和购物中心。由于商业楼字的结 构和用途更复杂，有更多的人进出，所以要求保安人士更认真，专业技能更出色。 大型证券场所的管理还需要建 立以保安主管为首的保安部门。保安主管向高级 管理人员汇报，在保安问题上他是物业经理的专家顾问。 以下是商业大楼安全控制指导：