世联2011年湘潭九华项目定位及物业发展建议.pdf

谨呈：湖南原弘产房地产有限公司 湘潭九华项目定位及物业 发展建议 本报告结构框架如下： 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议 原弘产目标：打造区域内第一个综合体项目，以配套规划 聚集人气，突破区域价值瓶颈 项目目标 项目目标 开发商设想： 开发商设想： 这里想做成日本那种六本木一样的 这里想做成日本那种六本木一样的 感觉，在这里有大型的商业，有办 做综合体，以商业人气提升住宅价值 感觉，在这里有大型的商业，有办 做综合体，以商业人气提升住宅价值 公，让这里热闹起来 公，让这里热闹起来 规划利好明显，但目前配套较差。 规划利好明显，但目前配套较差。 深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套 深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套 很多企业进驻这里，办公场所需求 很多企业进驻这里，办公场所需求 打造提升项目价值 大；离学校也很近，学生的消费实力 打造提升项目价值 大；离学校也很近，学生的消费实力 大 大 其它：  先把商业做起来，人气带动起来 •启动资金：日资企业，信贷困难，需要资金滚动开发  先把商业做起来，人气带动起来 了，使后期住宅价值提升。 •入市时机：希望快速启动，预计今年年底开始认筹 了，使后期住宅价值提升。 考虑引进大型超市（华润超市）和 •风险：区域需求对价格的支撑力，区域未成熟阶段商业打造的风险 考虑引进大型超市（华润超市）和 知名餐馆（桂林人）、酒店（华天） 知名餐馆（桂林人）、酒店（华天） 以免租金的形式引进商家，把商业 开发商困惑： 以免租金的形式引进商家，把商业 开发商困惑： 做起来后再卖掉 做起来后再卖掉 区域主力客户对公寓进行投资及办公的需求如何？ 区域主力客户对公寓进行投资及办公的需求如何？ 我们是日本企业，现在资金有点 我们是日本企业，现在资金有点 商业物业的如何分配和打造？区域客户群体能否支撑？ 商业物业的如何分配和打造？区域客户群体能否支撑？ 紧，需要资金滚动开发，开始想先认 紧，需要资金滚动开发，开始想先认 区域整体价格水平较低，如何突破区域价格瓶颈？在哪方面进 筹再开发。 区域整体价格水平较低，如何突破区域价格瓶颈？在哪方面进 筹再开发。 行重点打造和创新，能吸引客户、提升项目价值？ 住宅在这里卖不起价，公寓参照晶 行重点打造和创新，能吸引客户、提升项目价值？ 住宅在这里卖不起价，公寓参照晶 都公馆，带装修，大概4000元/ ㎡ 区域未来