第2章 物业权属法律规定.pdf

第2章物业权属法律规定 学习目标 通过本章学习，了解物权、物业产权、物业权 属的概念和特征；了解物业产权的取得、消灭 和限制；了解物业权属登记相关概念、房屋登 记制度。熟知业主的建筑物区分所有权、相邻 关系、共有及其相关概念。掌握业主的建筑物 区分所有权、相邻关系、共有关系在物业管理 实践中的应用。 2 ．1 物权与物业权属  【案例】 我国物权法第一案落槌当事人房屋产权 得到保护  本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。 原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没 收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。 直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并 办理了产权过户手续  这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间 一直由本案被告刘×莎租住占用。虽然租赁合同已过 期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。 2 ．1 物权与物业权属  分析  长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政 府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告 即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不 动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生 效后，刘×莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用 物权法，与‘法不溯及既往’原则并不冲突。综上，依照 物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定， 尽管被告刘×莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所 有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的 情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，法 院判令刘×莎腾退房屋并赔偿租金损失。 2 ．1．1 物权的概念和特征  1．物权的概念  物权，根据物权法规定，是指权利人依法对  特定的物享有直接支配和排他的权利，包括  所有权、用益物权和担保物权。  物权法规范的物，包括不动产和动产。不动产  是指土地以及房屋、林木等土地定着物；动产  是指不动产以外的物，如汽车、电视机。物权法  上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上  的物，包括固体、液体、气体、电等。能够作  为物权法规范对象的物还必须是人力所能控制  并有利用价值的物，这里的物还应可以充当权  利的客体。 2 ．1．1 物权的概念和特征 2 ．物权的种类  （1）自物权和他物权  （2 ）动产物权与不动产物权  （3 ）完全物权与限制物权 2 ．1．1 物权的概念和特征  （1）自物权和他物权 自物权是权利人对自己的物所 享有的权利，也就是所有权。  他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是 对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出 来的。他物权又分为用益物权与担保物权。  用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的 权利，形式有承包经营权、土地使用权、典权等。  担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的 特定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留 置权。 2 ．1．1 物权的概念和特征  （2 ）动产物权与不动产物权 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的 区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不 动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。 2 ．1．1 物权的概念和特征  （3 ）完全物权与限制物权 这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的 区分。完全物权即所有权，是全面支配标的物 的物权；而限制物权则是特定方面支配标的物 的物权。限制物权是在他人之物上设定的权 利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有 权上的负担，起着限制所有权的作用，因此限 制物权有较优的效力。用益物权和担保物权属 于限制物权。 2 ．1．1 物权的概念和特征 3 ．物权的特征  （1）物权是绝对权  （2 ）物权以物为客体  （3 ）物权以对物进行支配并享受其利益为内容  （4 ）物权具有排他性 2 ．1．2物业产权的概念和特征  1．物业产权的概念 物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其 直接进行支配并享有其利益的排他性权利。物业 产权是以物业为标的的物权。其核心是物业所有 权，包括用益物权和担保物权。 本教材所说物业，是指已建成并