第二节 物业管理公司对物业开发全过程的参与.pdf

第二节 物业管理公司对物业开发全过程的参与 物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可 行性研究阶段就聘请专业水 平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于完善项目的规划 设计，而且能够避免由于选 材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及使用带来不便。对于物业管理公司来 讲，在具备一定管理经验和 专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在 项目可行性研究阶段，物业 管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管 理公司可对规划设计中易疏 忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提 出合理建议；在竣工验收阶 段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业 和各个部分充分了解，同时 也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。 一、提前介入，为实施物业管理奠定基础 建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。其主要表现：一是建设 与管理各自为政，互不衔接 ；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具体标准。为了改变这种状 况，物业管理公司应提前介 入小区建设工作。这样可以有两个方面的好处： 1.“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介 入小区建设工作，就可以从 保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设的整个过程给予关注。 可以全面了解小区建造的 概况，参与小区的规划、设计与论证，为将来管理打好基础。建设中提出合理化 建议，弥补不足；建成后， 主动参与工程验收，严格控制标准，不留后患。 2.从严把住“入住”关，实施全方位管理 “千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理， 就能把工作做在前面。首 先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、建设部门以及即 将进住的业主(使用人)能给 予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小 区综合管理办法，并自觉履 行其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、 户籍登记；最后提前组建 好专业队伍，一旦业主(使用人)签定入住契约进住小区内，就必须有人管理、有 人服务，让小区的居民感受 到物业管理带来的生活喜悦与舒适。 二、可行性研究阶段 房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理 方案的制定可由房地产开发 企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方案应确定物业管理的 档次，所需经营性用房及必 要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以及物业管理费的收费标准。物业管理 方案的制定一般分为以下两 个步骤： (一)确定物业管理的档次 可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那 么相应的管理服务标准就应 适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则 应考虑物业管理的服务费应 适合居民的实际情况。 (二)制定物业管理方案 物业管理方案的主要内容包括： 1.物业管理机构的设置。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设 置管理机构，制定各项管理 制度，明确主要岗位职责。 2.物业管理的服务标准。物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接 关系，具体服务项目可根据 实际需要确定服务标准。 3.财务收支预算 (1)年度物业管理收支总额。 (2)每个产权人及使用人应交的各种费用。 (3)代收代缴费用。 三、把好规划设计关 物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效 益的角度来规划。目前许多 住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设 施都没有规划，只注意在有 限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要 建立公共设施，已没有地皮 可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最 主要的交通工具——自行车 的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为 此物业管理公司参与规划设 计非常重要。规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业 管理的规划设计阶段开始。 在市场经济的大潮中，房地产开发企