201204武汉江滩项目定位及物业发展建议.pdf

谨呈：武汉长江航运中心实业有限公司 ——2012武汉江滩项目定位及物业发展建议—— 2012年4月 第 1 章 项目目标解读 通过与开发商的接触、项目标书的解读， 我们认为该项目承担着 三大目标 目标1：品牌目标 航运到地产的跨越，树立长航地产品牌价值 长航——航运骄子，栋梁国企 130多年历史，足迹遍及海外。我国航运企业中唯一能实现远洋、沿海、 长江、运河全程物流服务的航运企业。 国务院国资委管理的大型企业集团，除了远洋航运独具影响力， 长航“ 国宾船队”也闻名遐迩。 地产开发——新生起步，借此飞跃 长航目前仅有一个的项目在售，一个项目待售， 地产品牌刚刚起步。 该项目将是公司的打造综合体实力的呈现， 肩负该项目地产价值的塑造，地产品牌树立的使命。 目标2：社会责任使命 推动城市发展，激活历史，重塑辉煌 企业——推进发展的使命 项目多家股东，并有政府背景，具有社会责任感， 在武汉奋起发展的时期，长航肩负着推动城市前进的历史使命。 地段——再创辉煌历史的使命 项目所在的地方是汉口的核心，汉口的发源地， 也是武汉商埠文化的发祥地，有拥有浓厚的江滩文化。 我们项目承载着这块土地赋予的身后文化， 具有重新区域繁华的历史使命。 项目——社会功能的使命 项目是一个包含办公、酒店、商业、居住功能的综合体， 项目的企业责任和地段价值，需要该项目的综合体物业也承担相应的社会责任 承担起完善城市功能的使命。 目标3：经济效益 豪宅售价最高度 项目的整体价值的实现 实现项目价值的提升和项目的影响力。 项目的销售收益最大化 项目住宅目标售价3.5万/㎡，将成为武汉最高住宅的代表； 商业出售，售价5万元/㎡，实现资金的回笼。 激活缄默历史，开创新纪元 ——大武汉时代的新航标—— ——城市地标—— 第 2 章 提出核心问题 基于对项目的基本条件、目标预期、竞争环境的 解读，寻找到项目的核心问题。 价格跨越： 目标售价3.5万/㎡VS区域均价1.5-2万/㎡  目标：本案住宅保底均价3.5万元/ ㎡，商业保底均价5万元/ ㎡  现实：项目周边普通豪宅项目均价均在2万元/㎡以内； 武汉高端豪宅3.2万元/平方米； 中城国际 融科天城 武汉天地 1.4万/ ㎡ 1.9万/ ㎡ 2.5万/ ㎡ 中华城 馨悦国际 京汉1903 1.5万/ ㎡ 1.3万/ ㎡ 2.3万/ ㎡ 地块限制： “五大限制”小地块VS标杆项目 限制1：地小、高容； 限制2：地块被切割成两块，用 地