附录四物业估值.pdf

IV-1 附录四物业估值 以下为董事接获独立估值师美国评值有限公司就本集团物业权益于二零零四年三月 三十一日的估值而编撰的函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。 敬启者： 吾等根据腾讯控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以下统称为「贵集团」）的指示， 对贵集团成员公司在中华人民共和国（「中国」）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认 曾进行实地视察、作出有关查询，以及取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权 益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的价值向阁下提供吾等的意见。 估值基准 吾等对物业权益的估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指 「物业权益于估值当日在下列假定情况下无条件完成出售而可取得的最高现金代价： i) 有自愿卖方； ii) 在估值日期前有合理时间（视乎物业性质及市况而定）适当推销有关权益、协议 价格与条款及完成销售； iii) 任何较早假定交换合约日期的市况、市价水平及其它情况与估值日期相同； IV-2 附录四物业估值 iv) 不考虑有特殊兴趣买方的任何追加出价；及 v) 双方均在知情及自愿的情况下审慎交易。」 估值方法 根据上述公开市值计算法，由于不得于公开市场转让或租约及／或租赁协议订明不 得分租及／或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用及占用的物业权益 并无商业价值。 假设 吾等的估值乃假设业主在公开市场出售物业权益而无凭借递延条款合约、售后租回、 合资经营、管理协议或任何类似安排以抬高物业权益的价格。此外，吾等的估值假设并 无任何形式的强制出售情况。除另有注明者外，吾等亦假设该等物业权益可于所获授的 整个未届满年期内在公开市场出售及转让而毋须承担任何费用或开支。 吾等的估值并无考虑物业权益的任何抵押、按揭或欠款，亦无考虑在出售成交时可 能承担的任何开支或税项。除另有说明外，吾等假设全部物业权益概无涉及任何可影响 价值的繁重负担、限制及支销。 吾等假设有关政府机关已就已落成或在建中楼宇及建筑物授出所有同意书、批文及 特许权。此外，除另有注明者外，吾等假设建于该地盘的所有楼宇及建筑物由业主持有 或容许业主占用。 吾等假设除非已于估值证书内列明、界定及考虑不合标准的事宜，否则所有适用的 分区、土地使用法规及其它限制一直贯彻采用。此外，吾等亦假设土地使用及改善工程 均于所述物业权益的范围内进行，且除估值证书另有注明外，亦无出现据用或侵占的情 况。 所有权及租赁权益调查 吾等曾获有关物业权益的所有权及贵集团所订立的所有租赁协议的文件摘要。然而， 吾等并无查阅文件正本，以核实拥有权或是否存在任何未载于吾等所获副本的任何修订。 吾等颇大程度倚赖贵集团所提供的数据。 1 IV-3 附录四物业估值 本函件所披露的所有法律文件及估值证书仅供参考。吾等对任何有关本函件及估值 证书所述物业权益的合法所有权的法律事宜概不承担任何责任。 对于贵集团在中国所持物业权益的合法所有权及租赁权益的合法性，吾等倚赖中伦 金通律师事务所所提供的法律意见。 限制条件 吾等在颇大程度上倚赖贵集团所提供的资料，并接纳贵集团给予吾等有关法定通告、 地役权、年期、占用情况、地盘与楼面面积及一切其它相关资料。估值证书所列的尺寸 及面积乃根据吾等所获文件的资料计算，且仅为约数。 吾等并无理由怀疑贵集团所提供数据的真实性及准确性。贵集团亦向吾等表示所提 供资料并无遗漏任何重大事实。吾等认为已获充份资料，以达致知情的观点。 吾等已视察随附估值证书所载物业权益的外貌，并在许可情况下视察其内部。然而， 吾等并无进行任何结构测量，故此无法呈报有关物业权益是否确无腐朽、虫蛀或任何其 他结构损坏。吾等并无对任何设施进行测试，惟吾等在视察过程中亦无发现任何严重损 坏。 吾等并无进行实地调查，以核实土地状况及设施是否适合建议发展项目，亦无进行 地质、生态或环境测量。吾等编撰估值报告乃假设该等状况均符合要求，且于建筑期间 不会产生任何非经常开支或延误。 IV-4 附录四物业估值 备注 于估值时，吾等已遵从香港测量师公会颁布的物业资产估值应用指引所载的规定。 随函奉附吾等的估值概要及估值证书。 此致 中国 深圳市 高新科技园南区 高新南一道 飞亚达高科技大厦 5 至 10 楼 （邮编518057 ） 腾讯控股有限公司 列位董事 台照 代表 美国评值有限公司 助理副总裁 陈劲翔 MRICS, MHKIS, RPS