都市综合体内各类型物业体量确定的方法.pdf

都市综合体内各类型物业体量确定的方法 都市综合体本质的讨论 都市综合体的区域属性讨论： 《大型都市综合体开发研究与实践》中对都市综合体定义强调的是功能的复合和 价值的相互提升，同时，也应该看到区域复合性的含义。因此：都市综合体的本 质不是孤立存在的建筑群，都市综合体的性质就是区域的。因此，在进行体量分 析的时候，不应当只从内部分析，研究都市综合体各物业的体量，首先应当从各 类物业的区域入手，内部关系的协调则应先从规划入手。 确立的思路 市场研究 规划指标 地块属性解析 限制因素 理论分析 案例参照 类型分析 商业体量分析模型 商业体量分析模型 分析思路： 体量分析思路：先定位再定量 明确定位－>划分商圈－>容量、需求量及饱和度计算－>竞争对手分析－>项目机会体量 商业体量的指标 住宅区配套商业的指标： 1）国际惯例：商业需求为每10个常住人口为1平方米的商业面积，人均占有1平方米商业面积 则可视作商业面积相对饱和。 2 ）中国的一线城市目前一般都在10：0.8的标准，二线城市建议参考数值在10：0.6-0.7左右； 3 ）在《城市居住区规划设计规范》中规定居住区人口规模和商业配套的面积： 对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千 人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计每千人819-1454平方米。 根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同。 4 ）集中型商业实际情况：新开发的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；处于 地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。 实用性：大多数配套/社区商业面积均可照此计算 问题的提出 商圈分析，一个老生常谈的问题·········· 但是如果量化商圈的，却没有标准答 案。商圈的确定是人为的“画一个圈” ？ 1、商圈研究的意义？ 2、商圈分析的方法？ 3、对于一个具体项目（区域），怎么确定辐射范围的边界(商圈的范围) ？ 商圈研究 商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围（区域）。 商圈研究的意义：制定针对性的广告策略、制定销售/招商策略 商圈的形象概念 真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。 包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。 在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩， 一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸 引顾客。 海滩原理 商圈的构成和顾客来源 直观的数字－经验的估计： 根据来店顾客的比率，商圈可以进一步划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。 核心商圈：核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。 该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商 圈很少发生重叠。 次级商圈：次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里， 对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。 边缘商圈：边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专 业店具备这样的辐射能力。 商圈确定的方法 1、Reilly零售引力法则模型 2、康帕斯法则 3、阿普波姆法则 4 、伽萨法则 5、huff概率模型 6、零售饱和理论 7、HBC模型－改良的Reilly零售引力法