南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告下.pdf

各期展示各期展示 第第第第一一阶段阶段阶段阶段 第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 1996-2000年 2001-2006年 时间 分期规 10万平方米 100万平方米 模 各项配套开始逐年跟进 2002年：学校一期、商场引进 年 ：学校二期学校二期、体育公园绿化及部分体育公园绿化及部分 运动设施、青少年宫、生态公园绿化，银 展示中心 配置 行邮局等生活配套 2004-2005年：社区中心标志性建筑,社区 文化建筑,体育公园完善,商业发展 年 ：：生态公园生态公园、山体公园景点山体公园景点 模式二：以点带面模式二：以点带面 启动模式启动模式 ““ 以点带面以点带面以点带面以点带面””模式模式模式模式：：：： 作足某一核心展示点作足某一核心展示点 以突出以突出以突出以突出““点点点点””展示展示展示展示 ““整个区整个区整个区整个区”” 典型案例：黄埔雅苑 波托菲诺 理论基础： 适用范围： —— 心理学观点：当一个人在某方面具有 •• 项目项目处于较为成熟的区域处于较为成熟的区域 突出的表现时，会被大多数人认为此人在各 • 启动期资金投入不大 方面都具有超凡的能力 • 以控制成本为开发原则 —— 新经济学观点新经济学观点：：消费者是有限理性的消费者是有限理性的 —— 案例案例 黄埔雅苑黄埔雅苑 波托菲诺波托菲诺 每期开发均值：11.98万m2 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 启动规模：7.1万m2 启动配置：会所（售楼处） 启动配置：会所 • 首期配置只有会所，配套和社区氛围没有展示， • 销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度随之逐步加快 黄埔雅苑开发进程表黄埔雅苑开发进程表 第一期第一期 第二第二 期期 第三期第三期 第四期第四期 时间轴 2000.7 2002.1 2002.5 2003.3 分期规模 万M2 10.7 10.5 13.4 13.3 主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房 首期配置：会所