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百货店开店物业选择 一、商圈分析 （一）商圈的概念 商圈—— 是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地 说，就是来店顾客所居住的地理范围。 一、商圈分析 （一）商圈的概念 商圈的层次—— 商圈一般可分为三个层次 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 一、商圈分析 （一）商圈的概念 A、核心商圈—— 核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域， 一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的 55－70％ B、次级商圈—— 次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费 一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额 的15－25％。 C、边缘商圈—— 边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。 一、商圈分析 （二）商圈分析的作用 1、烟台市商圈调查 确定新店的选址和商圈范围 评估商圈的市场机会和发展潜力 了解消费者的购买行为和购买潜力 了解消费者和目标市场的特征 了解竞争对手的特征 提供市场经营战略的指导依据 获得其他相关数据 一、商圈分析 （三）商圈的分析 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结 构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、 商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店 址，制定和调整经营策略提供依据。 一、商圈分析 （三）商圈的分析 1、市场评估 城市经济指标—— 居民经济指标—— 其他经济指标 一、商圈分析 （三）商圈的分析 2、商圈调查、选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口 数等 选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交 通状况等 商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等 一、商圈分析 （三）商圈的分析 3、消费者研究 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工 具等 消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家 的评价和喜好度等 消费者购买力研究 一、商圈分析 （三）商圈的分析 4、人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店 址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数 等人流量指标。 一、商圈分析 （三）商圈的分析 5、竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产 品结构等 竞争者SWOT分析竞争者的经济效益和发展计划等 二、店址选择 1、店址选择的重要性 百货店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的是为 了选定适当的设址地点。 店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途 店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据 店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素 店址选择要坚持“方便顾客”的原则 二、店址选择 2、店址选择的原则 百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方 便顾客购物为原则。 选择城市中央商业区 选择城市交通要道和交通枢纽的商业街 选择城市居民区商业街和边沿区商业中心 选择购物中心 二、店址选择 3、区域位置选择 百货店在选址过程中，具体选择城市的 哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市 场