物业工程部作业指导书.pdf

物 业 工 程 部 作 业 指 导 书 （2005 年试用） 目 录 一、 部门简介 （4 ） 二、 日常管理 （5 ） 2-1 ． 日常管理的主要工作内 （5 ） 2-2 ．设备运行管理 （5 ） 2-3 ．计划性维修管理 （5 ） 2-4 ． 设备巡视管理 （6 ） 2-5 ．节能运行管理 （6 ） 2-6 ． 设备、资料建档及管理 （6 ） 2-7 ．接管验收标准 （7 ） 2-8 ．前期介入管理 （9 ） 三、 岗位职责 （10） 3-1. 工程部经理岗位职责 （10） 3-2. 工程部主管岗位职责 （10） 3-3. 专业工程师岗位职责 （11） 3-4. 专业领班岗位职责 （11） 3-5. 电工岗位职责 （11） 3-6. 弱电维修工岗位职责 （12） 3-7. 水工岗位职责 （12） 3-8. 空调工岗位职责 （13） 3-9. 电梯维修工岗位职责度 （14） 3-10. 装修工岗位职责(木、瓦、油工) （14） 3-11. 机房值班人员岗位职责 （14） 四、 规章制度 （15） 4-1. 交接班制度 （15） 4-2. 巡查制度 （15） 4-3. 档案借阅制度 （16） 4-4. 材料管理制度 （16） 4-5. 公用工具管理制度 （17） 4-6. 卫生管理制度 （17） 4-7. 电梯管理制度 （17） 4-8. 电梯安全管理制度 （17） 4-9. 临时施工用电管理制度 （18） 4-10. 配电室值班制度 （18） 4-11. 报告制度 （19） 4-12. 配电室防火制度 （19） 4-13. 配电室（配电柜、箱）的管理制度 （19） 4-14. 配电设备维护保养制度 （20 ） 4-15. 配电室事故处理制度 （20 ） 4-16. 倒闸停、送电操作票制度 （20 ） 4-17. 机房值班制度 （22 ） 4-18. 给排水管理制度 （22 ） 4-19. 水泵房 （水井）的管理制度 （23 ） 4-20. 公共设施维修保养制度 （23 ） 4-21. 房屋维修制度 （23 ） 4-22. 消防报警系统维护保养制度 （24 ） 4-23. 值班电话制度 （24 ） 五、 操作规程与标准 （24 ） 5-1. 高低压配电柜操作指导 （24 ） 5-2. 空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导 （31 ） 5-3. 蓄水池清洗作业指导 （32 ） 5-4. 水泵作业指导 （33 ） 5-5. 水工巡查作业指导 （35 ） 5-6. 风机盘管清洗及检修作业指导 （35 ） 5-7. 空调机巡视检查作业指导 （36 ） 5-8. 空调系统换季作业指导 （36 ） 5-9. 电梯困人救援作业指导 （37 ） 5-10. 房屋（设备设施）养护和修缮作业指导 （37 ） 六、 服务管理规范 （42 ） 6-1. 入户维修工作程序 （42 ） 6-2. 服务用语 （44 ） 6-3. 职业纪律 （45 ） 七、 突发事件说明 （45 ） 7-1. 采暖系统紧急处理程序 （45 ） 7-2. 制冷机紧急处理程序 （46 ） 7-3. 空调机组紧急处理程序 （46 ） 7-4. 配电系统紧急处理程序 （47 ） 7-5. 电梯紧急处理程序 （48 ） 7-6. 生活水系统紧急处理程序 （49 ） 7-7. 机房火灾紧急处理程序 （49 ） 7-8. 易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序 （49 ） 八