世联深圳星河丹堤项目整体定位及物业发展建议.pdf

谨呈：深圳星河地产有限公司 星河丹堤项目整体定位及 发展战略建议 本报告是严格保密的。 必须回答的3个问题 Q1：房地产宏观大势将何去何从？ 关于房地产泡沫：论据不足 可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国） 商品住宅价格上涨幅 度远远低于同期城镇 160 155.05 居民家庭人均可支配 0 0 1 收入增长速度 年= 140 可支配收入 7 9 定基指数 9 1 ： 数 123.55 指 120 基 定 住宅销售价格 定基指数 1998-2003年，我国 100 城镇居民住房的“房价 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 收入比”呈现下降态势 （深圳：2003年房价收入比为4.25） 宏观调控措施对市场产生了显著影响 数量型货币政策下的贷款月度增加额变动 在数量型货币政策手 亿元 段影响下，贷款增速 6000 2003年6月央行121号 2004年3月央行实施差 文件出台 别存款准备金率制度 同比明显减缓 5000 2003年9月存款准备 4000 金率上调1个点 3000 2000 1000 对于10月份实施的价 0 格型货币手段——基 准利率调整，尚无法 －1000 观察其带来的效应 03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/6 地产行业前景：快速发展可持续数十年 我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额 1991-2003年，我国 11％ 房地产业增加值平均 美国40年来的稳定线 增长弹性=1.5 增长弹性=1.4 增长弹性=1.3 10