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天津市国信唐人街商业定位及物业发展建议
方案整体架构描述
方案整体架构
理解城市 理解区域 理解项目 理解客户
SWOT分析
商业定位
业态定位 项目发展建议 定价方案
一、理解城市：
1、天津整体经济概述：
天津市整体国民经济近年来保持旺盛增展势头，2003年全市GDP总值达到
2386亿元，比上年同期增幅 14.3%，2004年 1~4月增幅居全国第一，人均
GDP超过3000美元。
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需
求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势：
随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展， ２００４
年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征：
分散变集中 平面变立体
原有存在于零星门面的零售业经营者，吸纳到新建的大型商场或购物中心．
商业地产发展着力探索的问题
房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势：
外地经营者占主流
外地投资者在新建商业项目购买中占了超过５０％以上重要的比重。
目前缺乏合理的商业结构
商业项目操作需要以下三大要素：策划能力、招商能力、经营管理能力。
二、理解区域：
1、区域概述：
⑴区域定位：
新兴的现代化港口城市的标志区
⑵区域位置描述：
位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心
45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天
津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。
二、理解区域：
1、区域概述：
⑶区域经济概述：
塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作
为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向
型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之
其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北
地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在
加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、
休闲、娱乐、旅游为主的，辐射周边的中心城市。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑴区域居民消费情况特点分析：
①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整
体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空
间。
②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高
生活质量的消费要求越来越高。
③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑵区域商业分析：
①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积：
规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐
业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一
，消费群体层面较为广泛。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑵区域商业分析：
B、洋货市场为代表的“洋货商圈” ：
Ⅰ、其主要依靠泊来品进行零售业和物流商业，长期以来凭借其销售产品
的独特性和高额的利润在市场中确立自己的地位。
Ⅱ、商业规模逐渐加大，将形成一个新的区域中心级商圈。
Ⅲ、外来消费占有大量比例，随旅游业的发展必将带来大量的流动人口，必
将对当地商业的特别是洋货商圈的发展也起到很好的拉动作用。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑶区域交通分析：
①整体概述：为了在目前的基础上进一步
改善滨海新区的交通状况。新区计划在
2006 年前，以塘沽为轴心建成“三环”道
路，交通的发展将会使得塘沽区整体城市
发展再此推上一个新的高峰，也必将带动
当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋
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