第五章 物业管理.pdf

物业管理 发布日期：2007 / 4 / 15 实施日期：2007 / 4 / 16 第 5 章 物 业 管 理 359 物业管理 发布日期：2007 / 4 / 15 实施日期：2007 / 4 / 16 第5章 物业管理 1 总则 1.1 住宅类项目的物业管理业务工作由集团项目管理中心负责指导、监督。 项目管理中心物管部是住宅物业管理的主要职能部门。负责总体经营管理工作的 指导、协调、监督与控制。 1.2 各住宅物业公司行政管理归属项目公司，包括公司组建、机构设置、人 员招聘及解聘、员工晋级等，项目管理中心有权复议。 1.3 物业公司的具体经营指标原则应与项目公司分开核算，物业公司的经营 不应出现亏损，如属政策性亏损的（ 如物业费定价低于成本、项目推迟入伙等）， 在项目公司编制《项目经营策划书》时，应将亏损额列入开发成本；属物业公司 经营性亏损的，由物业公司自行解决收支平衡问题。新开发项目的物业管理费定 价及综合成本应按照成本导向的原则进行测算，物业公司不能产生经营性亏损。 1.4 物业公司的主要职责是为项目开发提供专业配套服务、提高项目产品的 市场竞争力、促进房地产的销售；项目经营期结束后物业公司应不断提高各项经 营管理能力，走自给自足、自我积累、自我发展的经营管理之路。 2 物业公司的组建 2.1 项目规划设计方案确定后，项目公司应牵头组建物业公司、项目管理中 心物管部配合。除总经理和少数骨干人员的招聘外，其他人员到岗一般在入伙前 1至3个月完成。开盘前3个月完成物业管理招投标的法定程序和相关工作。项目 开盘前4个月完成物业公司工商注册。 2.2 项目开盘前3个月，在项目管理中心物管部的指导和配合下，物业公司总 经理负责提出物业公司（管理处、管理中心）组建计划，报项目公司、项目管理 中心物管部审核、项目管理中心总经理或分管副总裁审批。 2.3 物业管理公司（管理处、管理中心）的机构设置可根据项目的特点由各 项目公司、物业公司自行制定，报项目管理中心物管部审核、项目管理中心总经 360 物业管理 发布日期：2007 / 4 / 15 实施日期：2007 / 4 / 16 理批准。但组织机构中的部门设置、部门名称、职位名称等必须符合规范统一的 要求：行政部、品质部、物业部、财务部、工程部、管理处（管理中心）及总经 理、副总经理、部门经理/主任、主管/队长/工程师、班长/组长、员工7个职位级 别。（需要设立其他部门的必须在公司组建方案中特别说明）。 2.4 物业公司的人员招聘及部门设置按照集团人力资源管理、集团行政管理 的规定执行。 3 物业管理方案 3.1 项目公司在上报《项目经营策划书》时，须包含《项目物业管理方案》 （分期开发的还须编制《分期项目物业管理方案》）。物业管理费价格在开盘前 1个月必须报项目管理中心总经理或分管副总裁审批。综合体的住宅部分物业管 理费测算由商业管理公司和