第四章 物业管理模式.pdf

第四章 物业管理模式 第一节 目前我国物业管理模式 第二节 传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别 第三节 中国物业管理体制发展趋势 第四节 物业管理市场的管理体制 第四章 物业管理模式 在传统的计划经济体制下，物业管理的概念在我国尚未形成，常规的 管理也是以行政管 理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办 公室或后勤部门负责，进行一些日常的 房屋维修等。改革开放以后，尤 其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大 了房改的力 度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的管理带来了难 度。我 国南方经济特区城市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行管 理的概念和方法，并逐步建 立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅 的物业管理体制。由于我国历史等一些原因，东 西部经济发展有较大的 差异，即使在同一个城市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决 定 了我国目前物业管理的多样性。 一、房屋管理的六种模式 根据不同地区的经济状况，我国住宅小区(楼宇) 的管理模式大体有以 下六种： (1) 以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管 1 理工作； (2) 以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作； (3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；(4)单位直 管公房管理模 式； (5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工 作；(6) 由街道居 委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种 管理模式开展物业管理。 二、六种管理模式的比较 1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理 模式这种模式的 优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织 相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区管委 会领导下，各自履 行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协 作，各负其责，使小区成为一个完整的 管理体制，而且基层组织的稳定 性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权 房屋管理中， 尤其能体现它的行政管理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主 体的 管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门 的职责和功能，要防止行 政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭 建房屋，据有关部门统计，占56 ％左右的违章 房屋是属于行政组织—— 居委会、街道办事处所为。 2 2. 国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以 房屋管理为主体， 对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利 于保护小区的整体风貌。但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管 理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部 门又缺乏权威 性，扯皮现象较多。同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管 理，随着市场经济的发展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者， 如何开展全方位服务 则还需要有一个转变过程。目前全国已开始加大、 加快房改步伐，鼓励老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、 内容都将发生巨大的变化，建设部要求所有房管部门要在20 00 年前完成 转制，这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展，否则就有可能被淘汰。 3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式 这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发 企业的经营所长， 从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合 起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、 供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于 这类公司依附 于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物 业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这 种依附还是可以的，但 从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。 3 因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场