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优质写字楼物业市场回顾 成都市优质写字楼市场 目录 § 为了了解写字楼物业目前和未来相关的市场情况，本章将进行成都市场优质写字楼整体市场的研究 回顾工作 § 主要内容将包括： 成都甲/ 乙级写字楼市场发展概述、市场供应 成都甲/ 乙级写字楼吸纳/市场消化率 成都甲/ 乙级写字楼空置率情况 成都甲/ 乙级写字楼未来供应量 成都甲/ 乙级写字楼租金及趋势 成都甲/ 乙级写字楼售价及趋势 CB Richard Ellis | Page 2 DRAFT 成都优质写字楼市场 档次划分 § 根据目前成都市状况，选取反映写字楼等级的最直接的因素即租金水平作为划分写字楼类别的指标 § 成都市写字楼租金分布呈阶三个梯状，依据租金水平，可将成都市场上的写字楼划分成甲级、乙 级、乙级以下三类，通常将甲级和乙级写字楼统称 优质写字楼 办公空间档次 优质写字楼 定义范围 甲级写字楼 乙级写字楼 地理位置 主城区内主要商务区（不包括南部新城） 市区重要地段（不包括南部新城） 配套设施 软/硬件配套完善，优质 软/硬件配套较 齐全 物业管理 品牌物业管理公司 中/小型物业管理公司 租金水平 80以上元/平方米/月 40-80元/平方米/月 主力租户 国内外著名公司 国内中/小型企业 典型楼盘 时代广场\城市之心\香格里拉 国信广场\丰德国际 资料来源：CBRE § 根据优质写字楼的地理位置特点，以及本案所在的范围，现有优质写字楼区域划分主要集中在主城 区三环路以内，现有两 主要的区域： 人民南路沿线：天 广场至三环路以内的人民南路沿线 顺城街-东大街沿线：包括顺城街、总 路、东大街 （一环以内） CB Richard Ellis | Page 3 DRAFT 成都优质写字楼市场 市场概述 § 1999-2002年: 1998年，成都第一 乙级写字楼建行大厦投入使用，乙级写字楼市场保持平稳发 展；成都的甲级写字楼市场在1999年后开始逐步发展起来，川信大厦 （位于人民南路区域）在1999 年投入使用，标志着成都甲级写字楼发展的开始。2000年第二座甲级写字楼即冠城广场 （位于顺城 路区域）也投入使用。这两座大厦当时是进行销售的 § 2003-2004年: 2003年，位于人民南路区域的城市之心及威斯顿联邦大厦开始投入使用，这两座大 厦在品质上胜过了川信大厦及冠城广场，也是通过销售方式进行处置的 § 2005-2006年: 甲级写字楼的发展逐渐开始加速，3座甲级写字楼在这期间开始投入使用，即总 路 区域的时代广场 （2005年）、人民南路区域的汇日央扩大厦 （2006年）、及顺城路区域的中环广场 （2006年) 。其中，中环广场是成都第一座由开发商持有并仅用于租赁的甲级写字楼产品 § 2007年及以后: 优质写字楼进入飞速发展时期，供应量逐年递增，预计供应量在2008-2011年保持 上涨态势。2007年3季度投入使用的香格里拉写字楼是成都第一个国际甲级写字楼，它的出现也反 映了随着外商投资的快速攀升，越来越多的跨国企业对高品质写字楼越来越强的需求。在未来3年 内，预计将有更多的国际甲级写字楼投入市场，例如仁恒地产开发的仁恒置地广场、航天科技大厦 等，这些新增供应的国际甲级写字楼将迎 日趋增加的潜在需求 2005年以后成都外商