成都保利中心项目发展建议.pdf

保利中心项目发展建议（初稿） 成都。盆地。 也许，几百万年前，这里汪洋一片。 成都人一直是向往海的，只不过，他们不太情愿离开。 这座城市太闲适了。 成都的闲，很散，很广，也很单一。 休闲消费区域也是。 一条玉林西路、一个玉林生活广场、一块紫荆片区， 就可以让区域三级市场活跃异常。 于是，住在南门，成为会生活的炫耀。 如今的城南，意义远不止于此。 从前，称城南副中心、新城， 后来，叫国际城南。 未来，就是新成都。 第一部分 地块基地条件分析 1、地块区位 东：好又多、力宝大厦 西：美领事馆、仁和春天 南：中日友好会管 北：银行、学校、医院 2、地块控规指标  用地性质：二类居住兼容商业用地  占地面积：16341.65m2 ，约24.51亩  容积率：≤3.0  绿地率：≥30%  建筑密度：≤30%  限高：≤53米  最大建筑面积：49024.95m2  商业最大容量：14707.49m2 3、项目规划限制指标  现代建筑风格，色调明快。  地块内商业建筑必须单独占地，严禁按草金路布置，多层建筑需采用坡屋 顶。  地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5% （735m2）的集中 绿地，另735m2的集中绿地结合总平方案布置。  地块需设置公厕一座（每座面积不小于50平米），并对外开放。  物管用房结合总平方案按总建筑面积的3‰配建。  交通出入口：结合地块周边规划道路开口，主入口宽度不大于7米，次入口 宽度不大于4米。 4、项目基地条件小结  地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的产 品将成为地块核心竞争力。  临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。  商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。  约3770平米的公共绿地是地块可利用资源。  地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。  加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。 第二部分 区域中小户型住宅研究 （一）中小户型住宅显性供应楼盘分析 1、中小户型显性供应项目分布  中小户型的住宅指:户型设 计紧凑的70-120平米以下 套二和套三户型。  区域内中小户型的住宅包 括两大类，一类是中小户 型楼盘，另一类是高端楼 盘中的中小户型。  样本数量：共11个，中小 户型楼盘9个，有中小户型 的高端楼盘2个。 2、中小户型显性供应楼盘产品特征  中小地块是中小户型供给的主力，88.9%的占地面积在65亩以下。占 地面积在25亩以下有4个，45-65亩的有4个，90-100亩仅有竹韵天府  整体规模较小，总建筑面积集中在38000-50000m2  总户数主要集中在250户和750户，总户数均值为819户。  容积率的均值为2.66 ，容积率主要为2.2-2.8 ，丽景华庭2期及新光华 广场的容积率最高，分别为3.81和4.49 。  绿化率的均值为33.9% ，93.1%的绿化率在30%-36%.  光华板块供应量最大占总量的48.2% ；其次为五大花园板块，占总量 的28.5% ；外双楠板块供应量相对较少，占总量的23.3%。  54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分 别占总量的21.5%和20.1%。 3、中小户型显性供应楼盘营销特征 2  销售均价为3638.9元/m ，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000- 2 2 4200元/m 及3500-3600元/m ，分别占总量的51%及27.4%。  销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均 值为87% ，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。  户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6的占总量的31.4% ， 1:0.61-0.7的占总量的38.1% ，1:0.49占总量的30.5%.  档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来