中国商业地产模式探索.pdf

• 中国商业地产模式探索 • • ____城市综合体开发运营要点 一、商业地产的属性 • 1、零售不动产 • 2、与住宅地产相对应的一类房地产 • 3、以收取租金收入为目的投资行为 • 4、金融行业的一种 二、商业地产的发展形势 • 1、未来10-15年，住宅地产和商业地产将呈现此消彼长 的态势。 • 2、目前中国的商业地产行业已进入战国时代：抢人，抢 地，抢钱。 • 3、5-8年后，商业地产行业将进入三国时代：拥有全国 性品牌影响力及专业的运营管理能力的企业将成为最后 的胜 （剩）者。 三、商业地产开发模式 中国发展商业地产的两个 制约条件： 1、缺乏相应的金融工具； 2、较低的经济发展水平和 商业发展水平导致的低租 金水平。 华润和中粮模式：以集团 总公司的投资为主，沉淀 优质资产，择机上市。 万达模式：通过两贷一销 售以及低于市场水平的土 地价格，基本达到项目现 金平衡，实现快速滚动开 发 2012 四、商业地产运作的关键要素 • 1、商业模式（金融模式） • 2、产品类型 • 3、人力资源 • 4、商业资源 住宅开发商转战商业地产的九大风险 • 1、对商业地产本质与产业链的认知不足； • 2、融资模式和平台匮乏； • 3、与住宅地产不同的商业拿地模式； • 4、产品模型与商业地产产品品牌难以确立； • 5、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足； • 6、对设计和招商团队及合作伙伴鉴别力不够； • 7、对投资回报率和回报周期的期待过高； • 8、对部门工作协调和交叉的认识和掌控不足； • 9、对人力成本和人材特点的差异准备不足。 五、城市综合体开发的基本要点 城市综合体开发中的计划管理 • 1、规划设计计划 • 2、工程建设计划 • 3、融资计划 • 4、招商计划 • 5、销售计划 • 6、市场推广计划 • 7、运营管理筹备计划 • 关键 ：如何“七划合一”